Sachverhalt:
1. Anlass
Die Firma LIDL
betreibt an der Düsseldorfer Straße 78 einen Lebensmitteldiscountmarkt mit
einer Verkaufsfläche von rd. 800 m². Sie beabsichtigt, unter Einbeziehung
westlich angrenzender Grundstücke einen neuen LIDL-Markt mit vergrößerter Verkaufsfläche
zu errichten. Der jetzige Markt soll im Rahmen des Vorhabens einer Nachnutzung
mit nahversorgungsrelevantem Warensortiment zugeführt werden. Der
Vorhabenstandort ist in den für den Bereich geltenden Bauleitplänen zum größten
Teil als Gewerbegebiet ausgewiesen. Bereits aufgrund der angestrebten Großflächigkeit
des neuen Lebensmitteldiscountmarkts[1]
liegen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben derzeit nicht
vor.
Vor diesem
Hintergrund hatte die Firma LIDL mit Schreiben vom 12.12.2013 beantragt, ein
Verfahren zur Aufstellung eines Angebotsbebauungsplans und zur Änderung des
Flächennutzungsplans einzuleiten (Anlage 1). Das Vorhaben beinhaltete zu
diesem Zeitpunkt für den neuen LIDL-Markt noch eine Verkaufsfläche von bis zu
rd. 1.300 m².
Mit Beschluss des
Planungs- und Umweltausschusses vom 18.02.2014 wurde der o. g. Antrag der Firma
LIDL zurückgestellt, um zunächst einen Nutzungsrahmen für den Standort erarbeiten
zu können, der im Einklang mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzepts steht. Vom
Antragsteller wurden zwei Gutachten eingereicht,
die seinen Antrag konkretisieren (Städtebauliche und raumordnerische
Verträglichkeitsanalyse für die Erweiterung eines LIDL Lebensmittelmarktes an
der Düsseldorfer Straße sowie Herleitung von standort- und stadtverträglichen
einzelhandelsbezogenen Nutzungsoptionen für eine Entwicklungsfläche an der
Düsseldorfer Straße).
Mit
Beschlussvorlage 61/174/2014/1 vom 16.06.2014 hat die Verwaltung einen
Nutzungsrahmen vorgelegt. Dieser beinhaltet Überlegungen zur maximalen
Verkaufsfläche des neuen LIDL-Markts (Orientierungsrahmen 1.000 m²
Verkaufsfläche). Hinsichtlich der Art und des Umfangs des Sortiments für das
Gesamtareal hat die Verwaltung die gutachterlichen Empfehlungen als
Rahmenbedingung aufgegriffen. Diese beinhalten u. a., dass das zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortiment Drogeriewaren im Nahversorgungszentrum
Düsseldorfer Straße lediglich als Randsortiment z. B. in Lebensmittelmärkten
angeboten werden sollte. In Anlage 2 ist ein Auszug aus o. g. Vorlage,
in dem Ergebnisse des Einzelhandelskonzepts und der Nutzungsrahmen dargestellt
werden, beigefügt.
In seiner Sitzung
am 01.07.2014 hat der Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr die
Verwaltung beauftragt, die weiteren Gespräche mit dem Antragsteller auf dieser
Grundlage zu führen. Die Verwaltung hat der Firma LIDL vorgeschlagen, ihr
Vorhaben entsprechend zu überarbeiten.
Ende 2015 hat die
Firma LIDL der Verwaltung ein geändertes Vorhaben vorgestellt. Inzwischen wird
ein Neubau des LIDL-Markts mit einer weiter vergrößerten Verkaufsfläche von rd.
1.480 m² angestrebt. Für die Nachfolgenutzung des Bestandsmarkts wird die
genaue Nutzungsart nicht dargestellt. Das Vorhaben beinhaltet u. a. eine
Stellplatzanlage mit 175 Stellplätzen, wovon 42 Stellplätze vor dem neuen Markt
und 133 Stellplätze vor dem Bestandsmarkt positioniert werden sollen. Der
Lageplan zum Vorhaben ist Anlage 3 beigefügt.
2. Stellungnahme
zum geänderten Vorhaben
Die Verwaltung sah
bereits die dem o. g. Antrag zugrunde liegende Verkaufsfläche für den neuen
LIDL-Markt in der Größenordnung von rd. 1.300 m² kritisch. Die Gründe wurden in
o. g. Vorlage dargestellt. Das geänderte Vorhaben mit 1.480 m² Verkaufsfläche
für den neuen LIDL-Markt weicht nun noch mehr von dem mit dem Ausschuss
abgestimmten Orientierungsrahmen von rd. 1.000 m² ab.
Inzwischen haben
sich auch die Rahmenbedingungen für das Erweiterungsvorhaben geändert. Die
seinerzeit noch projektierten Verkaufsflächenerweiterungen von LIDL und Aldi an
der Landstraße sind inzwischen mit einer etwas größeren Verkaufsfläche
umgesetzt worden.
Weiterhin wird im
Rahmen des Bebauungsplans Nr. 143 „Windhövel“ für den Innenstadtbereich, in dem
die im Einzelhandelskonzept ermittelten Verkaufsflächenpotenziale primär
gebunden werden sollen, inzwischen die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit
rd. 2.500 m² Verkaufsfläche angestrebt. Bei der Definition des Nutzungskonzepts
war noch von 2.200 m² Verkaufsfläche ausgegangen worden.
Der im
Einzelhandelskonzept definierte Entwicklungsrahmen für das Sortiment Nahrungs-
und Genussmittel würde mit dem geänderten Vorhaben und Rahmenbedingungen nun
noch um deutlich mehr als 20% überschritten werden. Dieser würde im
Umkehrschluss für die Verkaufsfläche eines Lebensmittelvollsortimenters in der
Innenstadt in noch umfangreicher Größenordnung fehlen.
Aus Sicht der
Verwaltung ist eine solche Einschränkung für den projektierten Lebensmittelvollsortimenter
auch deshalb zu vermeiden, da in Haan der Betriebstypenmix (strukturprägende
Betriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel) bereits 2014
gutachterlich als „leicht discountlastig“ eingestuft wurde.
Da im
Einzugsbereich des Nahversorgungszentrums bereits eine gute Versorgungsfunktion
besteht und das Einzelhandelskonzept keine Empfehlungen zu Ergänzungen des
Warenbereichs Nahrungs- und Genussmittel enthält, ist aus Sicht der Verwaltung
eine Verkaufsfläche von rd. 1.480 m² für den neuen LIDL-Markt zu groß.
Unter
Berücksichtigung des mit dem Ausschuss abgestimmten Orientierungsrahmens für
den neuen LIDL-Markt würde sich zusammen mit der Verkaufsfläche des
Bestandsmarkts eine Verkaufsfläche von rd. 1.800 m² am Vorhabenstandort ergeben.
Für das Gesamtareal ist derzeit eine Stellplatzanlage mit 175 Stellplätzen vorgesehen.
Nach gängigen Richtzahlen für den Stellplatzbedarf in NRW würde bereits mit den
133 Stellplätzen, die vor dem Bestandsgebäude dargestellt sind, eine Stellplatzanzahl
im oberen Bereich erreicht. Aus Sicht der Verwaltung könnte daher auf die
Stellplatzanlage, die unmittelbar vor dem neuen LIDL-Markt positioniert ist, zugunsten
einer weiteren Ausweisung als Gewerbegebiet verzichtet werden.
Auch nach
Erarbeitung eines Nutzungsrahmens wurde seitens des Vorhabenträgers erneut die
Überlegung der Ansiedlung eines Drogeriefachmarkts vorgebracht. Die Verwaltung
weist noch einmal darauf hin, dass potenzielle Sortimente im Gutachten des
Antragstellers untersucht wurden und darin von einem eigenständigen
Drogeriefachmarkt explizit abgeraten wurde.
3. Planverfahren
Aus Sicht der
Verwaltung ist es wichtig, die Entwicklung am Standort Düsseldorfer Straße
insbesondere auch in Hinblick auf die gutachterlich nicht als verträglich eingeschätzten
Nutzungen konkret zu steuern.[2]
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan wäre zu
einer solchen Steuerung besonders geeignet, da das Vorhaben hierin konkret
geregelt werden kann.
Mit einem
Angebotsbebauungsplan ließe sich die zukünftige Nutzung (Sondergebiet) weniger
gut steuern als mit einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan, da sich die Nutzung
nicht so konkret festlegen lässt.
4. Beschlussempfehlung
Da der Antrag vom
12.12.2013, ergänzt um die vorgelegte Planunterlage vom 08.12.2015 mit einer
Verkaufsfläche von 1.480 qm (s. Anlage 3), nicht mit dem Nutzungsrahmen in
Einklang steht, empfiehlt die Verwaltung dem Ausschuss den Antrag abzulehnen.
Denn das zuständige Gremium der Stadt Haan hat über den Antrag zu entscheiden.
Der Antragsteller kann nach Überarbeitung seines Vorhabens einen geänderten
Antrag vorlegen. Je nachdem wie konkret das Vorhaben dann sein wird, wird die
Verwaltung eine Empfehlung zum erforderlichen Planverfahren geben.
Beschlussvorschlag:
„Der Antrag der
LIDL-Dienstleistung GMBH § Co KG vom 12.12.2013 wird abgelehnt.“
Finanz. Auswirkung:
keine