Sachverhalt:
Das Unternehmen LIDL betreibt an der Düsseldorfer
Straße 78 einen Lebensmittel-Discountmarkt. LIDL beabsichtigt, auf bzw. unter
Einbeziehung angrenzender Grundstücke ein neues Marktgebäude zu errichten,
verbunden mit einer Vergrößerung der Verkaufsfläche von 800 auf 1.300 m². Das
bestehende Marktgebäude soll für eine Nachnutzung mit Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem
Warensortiment erhalten bleiben. Mit dem bestehenden Planungsrecht – auf das im
Folgenden noch eingegangen wird - liegen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für das Vorhaben bereits aufgrund der angestrebten
Großflächigkeit der Einzelhandelsnutzung derzeit nicht vor. Mit Schreiben vom
12.12.2013 hat LIDL beantragt, für das Vorhaben ein Verfahren zur Aufstellung
eines Angebotsbebauungsplans und zur Änderung des Flächennutzungsplans
einzuleiten. In dem Schreiben werden die Grundzüge des Vorhabens und die
derzeitige Eigentumssituation dargestellt sowie ein Vorschlag zur
Plangebietsabgrenzung gemacht (Anlage 1).
Das Luftbild (Anlage 2) gibt einen
Überblick über die derzeitige Nutzung des vorgeschlagenen Plangebiets und
seines Umfelds. Auf den im Antrag benannten Flurstücken 21, 811, 813 im Eigentum
der LIDL-Gruppe, die zusammen rd. 5.500 m groß sind, befindet sich neben dem im
rückwärtigen Bereich des Grundstücks liegenden Bestandsgebäude die vorgelagerte
zum Markt gehörende Stellplatzanlage. Die im Antrag benannten Flurstücke 25,
812 und 814 der weiteren Eigentümer, die zusammen rd. 7.000 m² groß sind,
stellen sich als Grünfläche dar. Ein Teilbereich nördlich des LIDL-Markts dient
insbesondere der Rückhaltung und Versicherung von Niederschlagswasser. An das
Plangebiet grenzen im Osten die allgemeinen Wohngebiete an der Düsseldorfer
Straße, der Hochdahler Straße und dem Moorbirkenweg an. Auch nördlich des
Plangebiets befinden sich jenseits eines „Wäldchens“ die Wohnnutzungen an der
Bachstraße. Die östlich angrenzenden Flächen werden gewerblich genutzt. Südlich
des Plangebiets ist eine Mischnutzung mit Wohnen vorzufinden. Im nahen Umfeld
des Plangebiets von rd. 300 m befinden sich an der Hochdahler Straße ein
REWE-Vollsortimentmarkt sowie an der Düsseldorfer Straße ein weiterer Lebensmittel-Discountmarkt,
der von Aldi betrieben wird. Durch die bestehenden Märkte ist im Einzugsbereich
des Standort bereits eine sehr gute Versorgungssituation erreicht.
Das vorgeschlagene Plangebiet liegt im
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 112 "Düsseldorfer Straße /
Hochdahler Straße", der am 30.09.1999 Rechtskraft erlangt hat (Anlage 3).
Dieser setzt hier im Süden Plangebiets – wie für die östlich angrenzenden
Flächen - ein Gewerbegebiet fest. Im Norden des Plangebiets ist entsprechend
der beschriebenen tatsächlichen Nutzung eine Fläche für Ausgleichsmaßnahmen /
Rückhaltung und Versicherung von Niederschlagswasser festgesetzt. Die oben
beschriebenen Wohngebiete sind z. g. Teil im Bebauungsplan Nr. 112 bzw.
weiteren Bebauungsplänen als allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Im wirksamen
Flächennutzungsplan der Stadt Haan (Anlage 4) ist das Plangebiet als
Gewerbegebiet ausgewiesen.
Am 17.12.2013 hat der Rat der Stadt Haan die
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes in seiner Fassung vom 11.11.2013 als
städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen. Das Plangebiet liegt im darin
abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich. Somit stünde eine Arrondierung von
Einzelhandelsflächen im Bereich des Plangebiets in Bezug auf den Standort im
Einklang mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzepts. Der Verwaltung liegt
jedoch noch kein Konzept zur Anzahl und Nutzungsart der Einzelhandelsnutzungen
vor, es gab diesbezüglich auch noch keine Abstimmungsgespräche. Die Verwaltung
empfiehlt deshalb, sie zunächst zu beauftragen, ein solches Konzept, das im
Einklang mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzepts steht, zu erarbeiten. Das
Erfordernis einer Erweiterung in der beantragten Größenordnung auf 1.300 m²
Verkaufsfläche, welche weitere 100 m² über die (aktuell geplanten)
Verkaufsflächen der Lebensmittel-Discountmärke von LIDL und ALDI an der
Landstraße hinaus ginge, wird von der Verwaltung nicht gesehen.
Im Rahmen der sich ggf. anschließenden
Bauleitplanverfahrens müsste zumindest in Teilen des Plangebiets ein
entsprechendes Sondergebiet ausgewiesen werden, das dann die Stelle der derzeitigen
Gewerbegebietsausweisung träte. In dem Verfahren wären aufgrund der Wohngebiete
im unmittelbaren Umfeld des Plangebiets u. a. die Lärmschutzbelange zu prüfen.
In Bezug auf die Entwässerung ist bisher davon auszugehen, dass das anfallende
Schmutzwasser in den öffentlichen Kanal in der Düsseldorfer Straße eingeleitet
werden kann. Das Regenwasser würde voraussichtlich aus topografischen Gründen
nicht ohne zu pumpen in den öffentlichen Regenwasserkanal in der Düsseldorfer
Straße abzuführen sein. Zudem ist der Kanal heute noch unterdimensioniert und
wird erst in 2014 / 2015 ertüchtigt. Wie bereits für das bestehende Markgebäude
wäre daher zu überlegen, das Regenwasser vor Ort zu verbringen (evtl. über ein
Regenrückhaltebecken zu versickern).
Beschlussvorschlag:
„Die Verwaltung wird beauftragt, im Hinblick
auf das Vorhaben „Verlagerung und Neubau LIDL Düsseldorfer Straße in Haan“ für
das in Anlage 1 dargestellte Gebiet ein Nutzungskonzept zu erarbeiten, das im
Einklang mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzepts der Stadt Haan steht. Der
Antrag auf Aufstellung eines Angebotsbebauungsplans und zur Änderung des
Flächennutzungsplans wird zurückgestellt.“
Finanz. Auswirkung:
keine