hier: Beschluss der Vorentwurfsplanung,
Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung, § 3 (1) BauGB
Sachverhalt:
1./ Ausgangssituation
Der
Planungs- und Umweltausschuss des Rates der Stadt Haan hat am 18.02.2014 den Beschluss
zur erneuten Aufstellung Bebauungsplans Nr. 133 „Luisenstraße / Stöcken“ als Bebauungsplan
der Innenentwicklung, § 13a BauGB gemäß § 2 (1) BauGB gefasst (siehe Sitzungsvorlage
61 / 152 / 2014). Der Beschluss wurde mit Ausgabe des Amtsblatts vom 20.06.2014
ortsüblich bekannt gemacht. Grundlage des Beschlusses waren die in der Vorlage
beschriebenen städtebaulichen Ziele.
2./ Fortführung der städtebaulichen Planung
Die
Verwaltung hat im weiteren Verlauf die Bestandsaufnahme unter Berücksichtigung
der Nutzungs- und Eigentumsstruktur fortgeführt. Über die Ergebnisse der
Bestandsaufnahme wird im Folgenden berichtet:
·
Ergebnisse früherer Bestandsaufnahmen:
In den
Erfassungen und Empfehlungen des Grünflächengutachtens
der Stadt Haan aus dem Jahre 1987 werden die Gartenflächen des Baudenkmals
Stöcken als Flächen für eine Biotopverbindungsfunktion
ausgewiesen. Im Plan Empfehlungen zum
Flächennutzungsplan erfolgte dem entsprechend eine Ausweisung als Private Grünfläche (Hinweis: diese Flächen sollen auch im
Rahmen der Vorentwurfsplanung von einer Bebauung ausgenommen bleiben). Den
umliegenden, tiefen Privatgärten werden im Grünflächengutachten
keine Biotopverbindungsfunktionen zugewiesen. Der Flächennutzungsplan (FNP,
Ausschnitt s. Anlage 3) folgt den Empfehlungen des Grünflächengutachtens nicht
und stellt die Flächen als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung
„kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ dar.
·
Eigentumsverhältnisse:
Weitläufige Bereiche des Plangebiets,
u. a. auch die alte Wegeparzelle Nr. 83, befinden sich im Besitz eines
Eigentümers. Aus diesem Grunde hat die Verwaltung vorab Gespräche mit dem
Eigentümer geführt und hierbei insbesondere Fragen der Erschließung des
Plangebiets erörtert.
Der
westliche Teil des Plangebiets kann nur über Flächen dieses Eigentümers
erschlossen werden. Eine Erschließung des westlichen Plangebiets - ausgehend
von der städtische Parzelle 306 - wird seitens des Eigentümers grundsätzlich
positiv gesehen.
Die Verwaltung hat auch eine
Erschließung des östlichen Plangebiets über die Luisenstraße unter (Mit-)
Beanspruchung der Parzelle 83 angesprochen. Der Eigentümer hat sich u. a. wegen
der beengten räumlichen Situation zwischen den Häusern Luisenstraße Nr. 9 und
Nr. 11 und wegen des auf der Parzelle befindlichen Nebengebäudes gegen eine Beanspruchung
seiner Flächen für diese Erschließungsvariante ausgesprochen. Auch wurde im
Gespräch Wert auf den Erhalt des vorhandenen Gartens gelegt, so dass eine
bauliche Entwicklung auf den zugehörigen, rückwärtigen Grundstücksflächen
(Parzellen 81 und 82) aus Sicht des Eigentümers derzeit nicht gewollt ist.
·
Weitere Flächen innerhalb des Plangebiets:
Das
Flurstück Nr. 80 ist durch einen tief reichenden, rückwärtigen Anbau gekennzeichnet.
Auf Grund der bestehenden bzw. bauordnungsrechtlich genehmigten Nutzung für
diesen baulichen Bestand besteht für die Ausweisung von über diesen Bestand
hinaus reichenden Entwicklungsmöglichkeiten kein städtebauliches Erfordernis.
Die
Parzellen Nr. 77 und 78 bilden in ihrer hochwertigen, parkartigen
Gartengestaltung eine Nutzungseinheit mit weiteren, südlich angrenzenden
Parzellen der villenartigen Wohnbebauung an der Bahnhofstraße. Sie sind somit
städtebaulich der grünen Umrahmung des Baudenkmals Stöcken zuzurechnen. Auch
für diese Parzellen, wie auch für die Flächen des Baudenkmals Stöcken selbst,
besteht für die Ausweisung von über den Bestand hinaus reichenden
Entwicklungsmöglichkeiten kein städtebauliches Erfordernis.
Fazit:
Nach Prüfung
durch die Verwaltung konzentrieren sich die Nachverdichtungspotentiale im
Rahmen des Bebauungsplans Nr. 133 auf Flächen nördlich der alten Wegeparzelle
Nr. 83. Erschließungsansätze bestehen in Form einer privaten Wegefläche
(Luisenstraße Nr. 17) sowie einer städtischen Fläche (nördlich Stöcken Nr. 5).
Andere Erschließungsmöglichkeiten sind aus Sicht der Verwaltung in der
Umsetzbarkeit nicht realistisch.
3./ Vorentwurfsplanung
Ausgehend von der Bestandsaufnahme und auf
Grundlage der in der Vorlage 61/152/2014 beschriebenen Ziele hat die Verwaltung
3 Varianten zur baulichen Nachverdichtung der Freiflächen westlich der
Luisenstraße entwickelt. Die Darstellungen beschränken sich dabei auf die
Nachverdichtung des Block-Innenbereichs, ergänzt um die Übernahme der
genehmigten Bauanträge auf den Parzellen 62 und 95. Planungsrechtliche
Festsetzungen sowie örtliche Bauvorschriften zum Erhalt des Bestands der
Luisenstraße selbst sowie zum Plangebiet insgesamt sind Gegenstand der weiteren
Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfs.
3.1 Variante
A
Der städtische Erschließungsansatz (Parzelle 306) wird als öffentliche
Verkehrsfläche ca. 25 m nach Osten verlängert und erschließt insgesamt max. 6
Wohngebäude als Einzel- und Doppelhäuser. Auch die tiefen Parzellen 93 und 94
(Talstraße Nr. 34 und Nr. 32) sind in die Planung einbezogen und mit je einer
Doppelhaushälfte bebaubar. Durch die kompakte Anordnung der Baukörper ergibt
sich hier eine geschlossene, der historisch gewachsenen Umgebung angemessene
Hofsituation.
(Hinweis: In
die Planung integriert ist ein Vorhaben eines Mehrfamilienhauses als
Doppelhaushälfte neben Haus Stöcken Nr. 12. Es läuft mit den städtebaulichen
Zielen des BP 133 konform.)
Über die private Zufahrt zum Wohnhaus
Luisenstraße Nr. 17a (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) werden max. 3 weitere
Wohngebäude erschlossen. Die Baukörper sind in Nord-Süd-Richtung angeordnet und
ergänzen auf diese Weise den Bebauungsansatz in Form des Gebäudes 17a nach
Süden.
Die Grundstücksaufteilung ermöglicht zusätzlich die Führung einer
fußläufigen Verbindung über die Parzelle 83 zur Erschließungsfläche im Osten.
3.2 Variante B
Über den städtischen Erschließungsansatz werden max. 5 zusätzliche
Wohngebäude erschlossen. Die Parzellen 93 und 94 (Talstraße Nr. 34 und Nr. 32)
sind ebenfalls in die Planung einbezogen, allerdings nur für eine gemeinsame
Nutzung mit einer Doppelhaushälfte und entsprechend großzügiger Freifläche. Der
Charakter einer Hofsituation wird auch hierbei geschaffen.
Die Bebauung des Flurstücks 85 mit
einer Doppelhaushälfte bedingt hier die Anordnung eines Carports im westlichen
Grundstücksteil. Hierdurch entfällt die Möglichkeit der Nutzung der Parzelle 83
als fußläufiger Verbindungsweg.
Die Lage der Baukörper im östlichen Teilbereich ist unverändert.
3.3 Variante C
Über den städtischen Erschließungsansatz werden max. 3 zusätzliche
Wohngebäude als Einzelhäuser erschlossen. Die Parzellen 93 und 94 (Talstraße
Nr. 34 und Nr. 32) sind hier gemeinsam mit dem westlichen Teil der Parzelle 87
zur Bebauung mit einem großzügigen Einzelhaus vorgesehen. Auch südlich
(Teilfläche der Parzelle 86 und Parzelle 85) ist eine entsprechend großzügige
Einzelhausbebauung dargestellt. Insgesamt ergibt sich hier ein weitläufigerer,
villenartiger Charakter. Die Hofsituation bleibt auch hierbei bestehen.
Die Führung einer fußläufigen
Verbindung über die Parzelle 83 zur Erschließungsfläche im Osten ist hier
möglich.
Die Lage der Baukörper im östlichen
Teilbereich ist unverändert.
3.4 Variante D
Die Flurstücke 93 und 94 (Talstraße Nr. 34 und Nr. 32) werden nicht in
die Planung einbezogen. Zwar können über den städtischen Erschließungsansatz
noch max. 3 zusätzliche Wohngebäude ausgewiesen werden, allerdings auf den
Flurstücken 86 und 87 zwei Wohngebäude nur als Doppelhaus. Der Charakter der
Hofsituation ist hier nicht mehr so ausgeprägt wahrnehmbar.
Die Führung einer fußläufigen
Verbindung über die Parzelle 83 zur Erschließungsfläche im Osten ist möglich.
Die Lage der Baukörper im östlichen
Teilbereich ist wiederum unverändert.
4./ Umsetzung
der Planung
Im östlichen
Planbereich erscheint eine Grundstücksregelung auf privater Basis möglich (lediglich
4 betroffene Flurstücke / Eigentümer).
Im westlichen Teil ist die Grundstückssituation deutlich komplizierter, da eine
Vielzahl von Flurstücken bzw. Eigentümern einzubeziehen ist.
Eine private Grundstücksregelung
zwischen den betroffenen Eigentümern erscheint hier eher schwierig. Zur
Umsetzung der städtebaulichen Ziele ist deshalb ggfs. die Einleitung und
Durchführung eines förmlichen Umlegungsverfahrens nach § 45 f BauGB
notwendig. Vor einer Entscheidung über die weiteren Planungsschritte sollte die
Öffentlichkeit (insbesondere die Anlieger des Plangebiets) in Form einer
Diskussionsveranstaltung in die Planung einbezogen werden. Auf die Empfehlung
für eine Planungsvariante wird daher verzichet.
5./ Beschlussempfehlung
Die Verwaltung empfiehlt, auf Grund der
Vorentwurfsplanung (Varianten A, B, C und D) die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.
Beschlussvorschlag:
„1. Der Vorentwurfsplanung (Varianten A - D)
entsprechend dieser Sitzungsvorlage wird zugestimmt. Sie ist dem weiteren
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans zu Grunde zu legen.
2. Zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
gemäß § 3 (1) BauGB ist auf der Grundlage der Vorentwurfsplanung eine
Diskussionsveranstaltung durchzuführen, wobei über die Planung unterrichtet
sowie Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben wird. Die Planunterlagen
werden zusätzlich für 2 Wochen öffentlich ausgelegt.“
Finanz. Auswirkung:
keine