Antwort der Verwaltung zur Beschlusslage zur gemeinsame Sitzung SUVA und WLSTA am 18.05.2017 und Beschluss über das weitere Vorgehen
Sachverhalt:
Nach gemeinsamer Beratung des SUVA und des WLSTA am 16.05.2017 hatte der
SUVA den Beschluss gefasst:
·
Die Verwaltung wird
beauftragt, Möglichkeiten eines kommunalen Baulandmanagements für Haan
darzustellen und diesbezügliche Erfahrungsberichte anderer Kommunen einzuholen.
·
Die Verwaltung wird
beauftragt, zu prüfen, welche Möglichkeiten eine Stadtentwicklungsgesellschaft
u. a. bei der Gewinnung, -projektierung und Vermarktung von Bauflächen
eröffnet.“
Das Forum Baulandmanagement NRW - ein
Zusammenschluss von nordrhein-westfälischen Kommunen unterschiedlicher
Größenklasse und Vertretern aus Wirtschaft und Wissenschaft - versteht sich
nach eigenen Aussagen als ein interdisziplinäres und kommunales Netzwerk, das
zur Förderung des konkreten Wissenstransfers in den Themenfeldern der
kommunalen Liegenschafts- und Bodenpolitik beitragen möchte. Zuletzt erschien
im Auftrag des Forum Baulandmanagement NRW
die Broschüre: “Kommunale Boden- und
Liegenschaftspolitik Wohnungsbaustrategien und Baulandbeschlüsse auf dem
Prüfstand“ (2017). Sie fasst die Erkenntnisse der letzten 20 Jahre in NRW
zu diesem Themenfeld zusammen. Die Verwaltung hat insofern auf die Anfrage bei
anderen Kommunen verzichtet, Ergebnisse der Broschüre sind in diese
Beratungsvorlage eingeflossen.
Die Schaffung bezahlbarer Wohnraum
beschäftigt derzeit bundesweit viele Kommunen. Häufigste Hindernisse sind die
fehlende Verfügbarkeit oder die Schwierigkeit geeignete Flächen für den
bezahlbaren Wohnungsbau (in Miete oder Eigentum) zu aktivieren, um dort
geeignete Baulandpotentiale zu erschließen. Gleichzeitig stellt sich die Frage,
wie Planungsbegünstigte in rechtskonformer Weise an den Folgekosten der
Baulanderschließung beteiligt werden können. Viele Kommunen haben sich daher in
den letzten Jahren entschieden, einen Baulandbeschluss zu fassen, um im
Gegensatz zu einer reinen Angebotsplanung aktiv und bedarfsorientiert das
Baulandangebot in der eigenen Stadt steuern zu können.
Kommunen verfolgen mit solch einem
Grundsatzbeschluss des Rates zur gemeindlichen Boden– und Liegenschaftspolitik vor
allem soziale und ökonomische Ziele, wenngleich in bestimmten Konstellationen
auch städtebauliche bzw. umweltrelevante Ziele Beweggründe für die Aufstellung
eines Baulandbeschlusses waren. Häufig sind mindestens zwei Ziele Regelgegenstand
eines Baulandbeschlusses. Im Sinne einer sozialgerechten Bodennutzung regelt
der Beschluss auch, wie die von der Planrechtschaffung Begünstigten, an den
Kosten und Lasten angemessen beteiligt werden.
Mit der Ausrichtung auf soziale Ziele soll
häufig eine Verbesserung des örtlichen Wohnraumangebots, der Förderung
Einheimischer am Wohnungsmarkt, vor allem aber der Bau bezahlbaren Wohnraums
für breite Bevölkerungsschichten, ermöglicht werden. Diese Zielrichtung kann
durch Festlegung von Wohnraumförderquoten ergänzt werden.
Sofern ökonomische Ziele der Auslöser für
die Aufstellung eines Bauland-beschlusses waren, verfolgt die Kommune das Ziel
einer verbilligten Abgabe von Grundstücken u.a. auch für geförderten
Wohnungsbau zu regeln. Auch die Kostenbeteiligung der Planungsbegünstigten
durch Übernahme der Planungs-, Sanierungs- und Ordnungskosten, technische und
soziale Infrastruktur an der Wertsteigerung des Bodens, kann durch einen
Baulandbeschluss geregelt und mittels städtebaulichem Vertrag vertraglich
vereinbart werden.
Die Verfolgung städtebaulicher Ziele mit den
Aspekten wie Bauverpflichtung, die Definition von Dichtewerten oder klimarelevanter
Standards kann ebenfalls Regelgegenstand sein.
Eine kommunale Baulandpolitik auf Basis
eines Baulandbeschlusses kann dann als erfolgreich bezeichnet werden, wenn es
auch zur Ausweisung neuen Baulands kommt, sei es bei der Aktivierung von Innenbereichspotentialen
oder bei der Neu-ausweisung von Außenbereichsflächen. Die Aktivierung der
Innenbereichsflächen erfolgt vor dem Hintergrund vorhandene Infrastrukturen
besser auszunutzen. Eine alleinige Fokussierung ausschließlich auf Innenbereichsflächen
ist hingegen wenig erfolgsversprechend, da die Aktivierung dieser Flächen mit
erheblichen adminis-trativen, kommunikativen, zeitlichem und finanziellem
Aufwand verbunden ist, der einen nachhaltigen Einfluss auf die Aktivierung von
bezahlbareren Wohnbauflächen nicht entfalten kann.
Daher ist es notwendig, auch geeignete
Außenbereichsflächen aktivieren zu wollen.
Viele Kommunen setzten daher auf einen Mix
aus Innenbereichsaktivierung und der Neuausweisung von Außenbereichsflächen.
Sinnvollerweise wird auch eine bestimmte Flächenquote an Bauflächen mehr im
Stadtgebiet ausgewiesen, als zur Verwirklichung der sozialen und
wirtschaftlichen Ziele erforderlich ist. Nur so kann ein gewisser Druck auf die
Planungsbegünstigten ausgeübt werden, an der Flächen-entwicklung mitzuwirken.
Viele Kommunen regeln im Baulandbeschluss
nur dann Planrecht neu zu schaffen, wenn die Stadt oder eine stadteigene
Gesellschaft selbst über den zu beplanenden Grundbesitz verfügen. In diesem
Fall tritt die Stadt oder die Gesellschaft als Zwischenerwerber auf und
beteiligen je nach Modell den Alteigentümer an der Wertsteigerung des
Grundstücks. Manche Kommunen regeln auch, dass falls das Zwischenerwerbermodell
durch die Stadt oder eine kommunale Gesellschaft nicht gelingt, die
Planbegünstigten Ihren Grundbesitz zu Planungsbeginn zu Teilen (z.B. 25 % der
künftigen Nettobaulandfläche zum entwicklungsunbeeinflussten Wert) an die
Kommune veräußern müssen. Gelingt diese nicht, wird das Planverfahren nicht
weiterbetrieben. Vereinzelt existieren auch Modelle, bei denen der Planungs-begünstigte
sich verpflichtet, bestimmte Flächen mit gefördertem Wohnungsbau zu entwickeln.
Damit ein Baulandbeschluss erfolgreich im
Sinne der Zielerreichung angewandt werden kann, muss er folgende Verfahrensgrundsätze
erfüllen:
·
Er
muss transparent und einheitlich sein
·
Er
muss verbindlich für alle Beteiligten sein
·
Er
muss langfristig angelegt sein
Zur Umsetzung des Baulandbeschlusses haben
sich zwei Strategien heraus-kristallisiert:
Die Organisation kann innerhalb der
Verwaltung durch Projektgruppen bzw. Arbeitskreise oder außerhalb der
Verwaltung erfolgen. Viele Kommunen haben hierzu eine kommunale Gesellschaft
gegründet. Die Gesellschaft hat dann die Aufgabe, potentielles Bauland zu mobilisieren.
Wesentlicher Vorteil einer Gesellschaft ist, dass diese häufiger schneller im
Bereich des Grunderwerbs und in der Entwicklung der Flächen agieren kann, als
dieses über die tradierten kommunalen Strukturen der Fall ist.
Der Zweck und der Gegenstand einer Stadtentwicklungsgesellschaft
sind an den Zielen des kommunalen Baulandbeschlusses zu orientieren. Wobei der
öffentliche Zweck aus dem Erfordernis der Mobilisierung und der Bereitstellung
von Bauland besteht und dieses als eine kontinuierliche Aufgabe zu begreifen ist.
Ein weiterer gewichtiger Aspekt, der für die Gesellschaft spricht ist, dass
wenn neben der sozialen und ökonomischen Zielrichtung die Gesellschaft auch städtebauliche
Ziele verfolgen soll, stadtentwicklungsrelevante Impulse durch die
Bereitstellung bebauter und unbebauter wohnbaulicher und gewerblicher
Grundstücke geschaffen werden können.
Die Entwicklung von Potentialflächen kann
sowohl durch Neuausweisung als auch durch Revitalisierung mindergenutzter
Grundstücke und Areale erfolgen. In Haan könnte hierzu die Entwicklung des
Bürgerhausareals, die Entwicklung Bachstraße, die Errichtung eines
Gründerzentrums in vorhandenen gewerblichen Liegenschaften, die Entwicklung
Landesfinanzschulgelände oder auch die Entwicklung des Areals der Alte
Musikschule und im Falle der Konzentration der Verwaltung das Grundstück
Alleestraße zählen.
Im Sinne eines revolvierenden Fonds könnten
die Verkaufserlöse in die Entwicklung geeigneter neuer Grundstücke investiert
werden, um so auch eine längerfristige Bodenvorratspolitik betreiben zu können.
Aus Sicht der Verwaltung ist der
Baulandbeschluss in Verbindung mit einer kommunalen Gesellschaft ein sinnvolles
Instrument zur Erreichung sozialer, wirtschaftlicher und städtebaulicher Ziele
im Bereich der kommunalen Boden – und Liegenschaftspolitik.
Die Verwaltung schlägt vor, für eine der
nächsten Sitzungen einen Entwurf eines Baulandbeschlusses vorzubereiten in der
sowohl die Zielrichtung präzisiert, als auch die zu regelnden Inhalte genauer
definiert werden können. Der Baulandbeschluss sollte auf möglichst breiter
politischer und gesellschaftlicher Basis entwickelt werden. Die Verwaltung
schlägt daher vor, auch die Akteure der Wohnungswirtschaft in Haan
(Wohnungsunternehmen, Genossenschaften) in den Beratungsprozess einzubinden.
Die Verwaltung schlägt weiterhin vor, die
Gründung einer Stadtentwicklungs-gesellschaft parallel vorzubereiten und die
geeignete Rechtsform auszuloten. Falls erforderlich, ist hierzu rechtlicher
Sachverstand hinzuzuziehen.
Nach
gemeinsamer Beratung des SUVA und des WLSTA hatte der SUVA ebenfalls den
Beschluss zum Antrag der WLH gefasst:
Die Verwaltung stellt vor, wie im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages
1. eine Wertschöpfung für die Stadt von 25%
Mehrwertausgleich zu regeln ist, um die sozialen Folgekosten zu finanzieren und
2. eine Quote von mindestens 30% öffentlich geförderten
Wohnungsbaus zu erreichen ist.“
Zu 1:
Die Verwaltung unterstellt, dass hier eine
Regelung aus einem Baulandbeschluss gemeint ist, in der 25 % der künftigen
Nettobaulandfläche zum entwicklungs-unbeeinflussten Wert an die Stadt veräußert
und die künftigen öffentlichen Flächen kostenfrei an die Stadt übertragen
würden. Die Stadt veräußert anschließend die so übertragenen Grundstücke und
investiert den Mehrerlös im Verhältnis zum „Einkaufswert“ zur Finanzierung der
sozialen Folgekosten.
Ein solches Modell kommt als
Alternativmodell z.B. dann in Frage, wenn die Alteigentümer nicht bereit sind
ihre gesamten Flächen an die Stadt, bzw. die städtische Gesellschaft zu
veräußern. Es kann die Bereitschaft der Alteigentümer an der Entwicklung zu
Bauland mitzuwirken erhöhen. Eine solche Regelung macht allerdings nur dann
Sinn, wenn alle Alteigentümer im Plangebiet sich auf eine solche Regelung
einlassen. Anderenfalls würde die Stadt das Planverfahren einstellen.
Zu 2:
Parallel zu einem Bauleitplanverfahren kann
in einem städtebaulichen Vertrag eine Regelung über die Schaffung öffentlich
geförderten Wohnungsbau bei einem bestimmten Bauvorhaben vereinbart werden. Zu
beachten ist jedoch, dass einer Quotierung ohne Baulandbeschluss immer das
Risiko einer willkürlichen Festlegung anhaftet, die bei jedem Bauvorhaben neu
ausgehandelt werden muss. Im Übrigen sollte die Quotenregelung nicht bei der
ersten Wohnung beginnen, sondern erst ab einem bestimmten Schwellenwert von
z.B. mind. 15 oder 20 Wohneinheiten.
Aus Sicht der Verwaltung sollte eine
Quotenregelung Bestandteil eines Bauland-beschlusses sein, um wie bereits
beschrieben, die Regelung gegenüber jedem Investor transparent und im
Verhältnis zu anderen Projekten gleichbehandelnd, verbindlich zu regeln.
Beschlussvorschlag:
Nach Diskussion und Beratung im Ausschuss.