hier: Offenlagebeschluss, § 3 (2) BauGB
Sachverhalt:
1. Ausgangssituation
1.1. Stadtgeschichtliche
Entwicklung
Das Gebäudeensemble „Horst“
gehört zusammen mit dem heute nicht mehr existenten „Breidenhof“ zu einer ehemals frei in der
Feldflur gelegenen Ortslage um den historischen Weg von Haan nach Müllersberg
und weiter zur Bruchermühle und nach Ohligs (heute erhaltenes Teilstück:
„Horst“). Im Zuge der Stadtentwicklung insbesondere während des 20. Jahrhunderts
wurden im Umfeld der „Horst“ neue Straßen angelegt (Breidenhofer Straße,
Thienhausener Straße), welche die Bebauung immer weiter an die Ortslage
heranrücken ließ und sie schließlich als städtebaulichen Solitär „konservierte“
(ähnlich: Hofschaft „Stöcken“).
Die Gebäude Horst Nr. 3, 3a, 4, 4a und 8
stammen aus dem 17./18. Jahrhundert und
stehen unter Denkmalschutz; der übrige Altbaubestand stammt aus der Zeit vor
dem 1. Weltkrieg. Seit den 1980-er Jahren wurden weitere Gebäude hinzugefügt
(Horststraße 1, Horst 1a, 9, 9a), welche in ihrem Erscheinungsbild dem
historischen Charakter der Ortslage überwiegend nicht gerecht werden. Nördlich
des verbliebenen Weges „Horst“ liegt eine städtische Grünfläche, welche als
extensiv gepflegte Obstwiese genutzt wird und der historischen Ortslage „Horst“
als prägendes Element zugeordnet ist.
1.2. Bauplanungsrecht
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Haan
wird der Bereich „Horst“ als Wohnbaufläche dargestellt; die nördlich
angrenzenden Grundstücke entlang der Bahnhofstraße/Kölner Straße sind als
Mischgebiet dargestellt. Zwischen der „Horst“ und der Breidenhofer Straße ist
ein Spielplatz der Kategorie B dargestellt.
Bauplanungsrechtlich sind
Vorhaben i. S. des § 29 BauGB derzeit, als im unbeplanten Innenbereich gelegen,
gemäß § 34 BauGB zu beurteilen. Auf Grund der beschlossenen Planungsziele im
Rahmen des am 28.03.2017 durch den Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und
Verkehr gefassten Aufstellungsbeschlusses konnten Vorhaben für die Dauer eines
Jahres zurückgestellt werden, wenn erkennbar geworden wäre, dass diese den
beschlossenen Planungszielen (siehe SV 61/169/2017) widersprechen. Da absehbar
wurde, dass der Zeitraum für die Möglichkeit der Zurückstellung zur Erarbeitung
des Bebauungsplans nicht ausreichen würde, beschloss der Rat der Stadt Haan am
17.10.2017 die 25. Veränderungssperre für den Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 107.
2. Bisheriges Verfahren
2.1. Aufstellungsbeschluss
In der Sitzung des Rates am 03.10.1980 wurde
der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 107 „Horst“ gefasst.
Folgende städtebauliche Zielvorstellungen wurden für die Erarbeitung des
Bebauungsplans zu Grunde gelegt:
·
die
planungsrechtliche Sicherung der alten Ortslage „Horst“ unter städtebaulichen
und denkmalpflegerischen Gesichtspunkten,
·
die
Festlegung der noch überbaubaren Grundstücksflächen mit Angabe der Art und des
Maßes der baulichen Nutzung
·
die
Ausweisung der notwendigen Verkehrsflächen zur Erschließung bzw. Anbindung der
Ortslage „Horst“
·
die
Sicherung und Funktionszuweisung der Freiflächen.
2.2. Frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit, § 3 (1) BauGB
Mit Schreiben vom 10.03.1992 haben sich
Anwohner an die Verwaltung gewandt und sich für einen ganzheitlichen Erhalt der
Ortslage „Horst“ ausgesprochen. Dem Schreiben war eine Unterschriftenliste von
ca. 250 Unterzeichnern beigefügt.
Am 01.04.1992 hat der damalige
Planungsausschuss über die von der Verwaltung zur Planung entwickelten
Vorentwurfsvarianten A - D beraten und die Durchführung einer Bürgeranhörung zu
den vorgestellten Varianten beschlossen. Die Bürgeranhörung fand statt am
Donnerstag, den 11.06.1992.
Aus den Ergebnissen der Bürgeranhörung
entwickelte die Verwaltung eine „Variante E“ und stellte diese im
Planungsausschuss am 08.09.1992 vor, welcher den Beschluss fasste, auf
Grundlage der „Variante E“ den Bebauungsplan Nr. 107 auszuarbeiten.
2.3. Frühzeitige Beteiligung der
Träger öffentlicher Belange, § 4 (1) BauGB
Bereits mit Schreiben vom
20.01.1981 wurde die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
erstmalig auf der Grundlage der erstmalig formulierten Zielvorstellungen (siehe
Kap. 1.1) durchgeführt.
Mit Schreiben vom 13.01.1993
wurde eine nochmalige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Grundlage der zweiten Beteiligung war der zuvor vom damaligen Planungsausschuss
beschlossene städtebauliche Vorentwurf „Variante E“. Dieser sah ein Wohngebäude
auf dem Areal des ehemaligen Feuerlöschteichs an der Horststraße vor (inzwischen
realisiert) sowie die Anordnung von zwei Doppelhäusern nördlich der Obstwiese,
welche über einen Stichweg ebenfalls von der Horststraße aus erschlossen werden
sollten.
In beiden Beteiligungen wurden seitens der
Träger öffentlicher Belange keine grundsätzlichen Bedenken gegen die
Planung vorgetragen.
3. Weiterentwicklung der
Vorentwurfsplanung
Anlässlich eines Bauantrags für ein
Grundstück südlich der Obstwiese neben dem Baudenkmal Horst Nr. 8 wurde das bis
dahin ruhende Planverfahren wieder aufgenommen und das Plangebiet auf die
Flächen südlich der Obstwiese ausgeweitet.
Am 04.03.2003 beschloss der damalige Planungs-,
Umwelt- und Verkehrsausschuss, den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan
Nr. 107 "Horst" neu zu fassen. Dabei sollte der bisherige Vorentwurf
"Variante E" weiter entwickelt werden („Variante E*“), indem
·
die
bisher geplanten Baukörper nördlich der Obstwiese auf ein Vollgeschoss
reduziert werden und
·
ein
Baufenster südlich der Obstwiese für ein zusätzliches Wohngebäude ausgewiesen
wird (eingeschossig, inzwischen realisiert).
Anlässlich eines Antrags aus der
Bürgerschaft, die zentral gelegene, städtische Obstwiese nach dem Denkmalrecht
unter Schutz zu stellen, stellte die Verwaltung einen weiter entwickelten
Vorentwurf (Variante "Erhalt der Grünflächen") im damaligen Planungs-
und Verkehrsausschuss am 30.11.2010 zur Diskussion. Dieser Vorentwurf begrenzt
die Bauflächen auf den heutigen Bestand und schließt eine weitere optische
Einengung der ohnehin kleinflächigen Obstwiese durch eine von Norden heran
rückende Wohnbebauung aus.
Daraufhin beschloss der
Ausschuss einstimmig, die Variante "Erhalt der Grünflächen" der
weiteren Bauleitplanung zu Grunde zu legen (SV PLUA 61/042/2010).
Eine Bauvoranfrage für das Grundstück
Bahnhofstraße 82-84 war schließlich Anlass, den Aufstellungsbeschluss auf der
Basis dieser Variante formal neu zu fassen (s. o.) und das Planverfahren auf
der Grundlage der Variante "Erhalt der Grünflächen"
weiterzuentwickeln. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt am 31.03.2017
bekannt gemacht.
4. Bebauungsplanentwurf
4.1. Neue Abgrenzung des
Plangebietes
Mit der Neufassung des
Aufstellungsbeschlusses haben sich die bisher verfolgten Planungsziele
geändert: Sahen diese bisher für die Grundstücke nördlich der Obstwiese
Bebauungsmöglichkeiten vor, bestehen sie nunmehr darin, den Charakter der
ursprünglichen Ortslage „Horst“ mit der zugeordneten Obstwiese unter
städtebaulichen Gesichtspunkten zu erhalten und ein weiteres Heranrücken von
Bebauung bzw. von sonstigen das Ortsbild störenden Nutzungen an die Obstwiese
auszuschließen.
Aus diesem Grunde ist das
Plangebiet auf die Flächen zu beschränken, für die das Planungserfordernis
unter den geänderten Zielen fortbesteht, also auf diejenigen unbebauten
Grundstücke und Grundstücksteile, welche an die städtische Obstwiese grenzen
und mit ihrem Gartenlandcharakter das Ensemble der Hofschaft „Horst“
denkmalgerecht ergänzen.
Für diejenigen Grundstücke,
welche innerhalb des Zeitraums des bisherigen Planaufstellungsverfahrens bebaut
worden sind, besteht kein Planungserfordernis mehr. Für diese Flächen ist
ebenso wie für die bestehende, historisch gewachsene Bebauung eine Beurteilung
nach § 34 BauGB (Vorhaben im „unbeplanten Innenbereich“) möglich. Dies umso
mehr, als mit einem Inkrafttreten der Gestaltungssatzung und der
Erhaltungssatzung der Stadt Haan (zzt. jeweils im Verfahrensschritt der
Offenlage) der Verwaltung Instrumente zur Verfügung gestellt werden, um
bauliche Fehlentwicklungen zu verhindern.
Deshalb werden die bebauten
Grundstücke westlich der Horststraße sowie westlich und südlich der Obstwiese
aus dem bisherigen Geltungsbereich heraus genommen.
Die Gebäude Horststraße Nr. 1, Breidenhofer
Sraße Nr. 4 und 6 bilden hingegen den baulichen Rahmen der nördlich an die
Obstwiese angrenzenden Grundstücksflächen. Ihre zugehörigen Grundstücke
verbleiben daher im Geltungsbereich (Anlage 1), da die Planungsrelevanz hier
fortbesteht.
4.2. geplante Festsetzungen
Durch den aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 107 „Horst“ soll die
stadthistorisch bedeutsame Ortslage „Horst“ mit ihren baulichen Zeugnissen und
ihrer kulturlandschaftlichen Begleitung dauerhaft gesichert werden. Ein
weiteres „Verschmelzen“ mit der umgebenden Stadtlandschaft soll zukünftig
ausgeschlossen werden.
4.2.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich gemäß § 3
BauNVO ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die Ausnahmen des § 3
Absatz 3 BauNVO* werden gemäß § 1
Absatz 6 BauNVO ausgeschlossen. Dem Bestand entsprechend wird die offene
Bauweise festgesetzt.
* 1. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe,
die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen,
sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des
Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und
sportliche Zwecke
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 entsprechend der zulässigen Obergrenze in
allgemeinen Wohngebieten bestimmt. Die GRZ von 0,4 trägt dem Ausnutzungsgrad
der Grundstücke an der Breidenhofer Straße und allgemein dem Ausnutzungsgrad
der innerstädtischen Lage Rechnung. Die Zahl der Vollgeschosse wird mit Z=II
als Höchstgrenze festgelegt. Darüber hinaus werden maximale Gebäudehöhen als
Obergrenzen in NHN festgesetzt.
Mittels Baugrenzen werden die überbaubaren
Flächen (mit geringen Erweiterungsmöglichkeiten) auf den Gebäudebestand
beschränkt. Hiermit wird eine weitere bauliche Entwicklung zu Lasten des
schutzwürdigen Ortsbildes der historischen Bebauung ausgeschlossen.
Die den Wohngebäuden zugeordneten
Grundstücksflächen (Gartenflächen) werden als nicht überbaubare
Grundstücksflächen ausgewiesen.
4.2.2 Nebenanlagen
Auf den nicht überbaubaren
Grundstücksflächen sind gem. § 23 (5) BauNVO Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1)
BauNVO und bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandflächen
zulässig sind, innerhalb der nach Nr. 15.3 PlanzV gekennzeichneten Fläche
allgemein zulässig. Außerhalb dieser Fläche (Flächen unmittelbar nördlich der
Obstwiese) sind Nebenanlagen (außer Einfriedigungen) ausgeschlossen.
Ausnahmen können zugelassen werden, wenn die geplante Nebenanlage das
Erscheinungsbild der hier angrenzenden öffentlichen Grünfläche nicht
beeinträchtigt. Mit der Ausnahmeregelung wird gewährleistet, dass das
städtebauliche Ziel des Bebauungsplans (Vermeidung einer weiteren optischen
Einengung der Obstwiese) auch ohne allzu restriktive Festsetzungen für die
Eigentümer erreicht werden kann.
4.2.3 Grünfläche
Die ca. 600 m² große Obstwiese (städtische
Flurstücke 2 und 215) wurde im Jahr 2006 durch Ergänzungspflanzungen von 8
hochstämmigen Obstbäumen in ihrer ökologisch-gestalterischen Funktion gestärkt.
Die Pflege wird durch den städtischen Betriebshof in Form einer ein- bis
zweischürigen Mahd durchgeführt. Der westliche Bereich (Teilfläche aus dem
Flurstück 215) ist z. Zt. für eine private Nutzung verpachtet (Garten und
Stellplatz).
Der Erhalt und die sachgerechte Pflege der
Obstwiese sind städtebaulich erforderlich, um angesichts einer fortschreitenden
baulichen "Banalisierung" des Umfeldes (s. o.) den verbliebenen
Baudenkmälern eine gestalterische Klammer zu geben. Mit dem Bebauungsplan
Nr.107 wird klargestellt, dass der Erhalt der zentralen Grünfläche (im Verbund
mit den angrenzenden Gartenflächen, siehe 4.2.2) das vorrangige städtebauliche
Ziel ist und eine anderweitige Nutzung den beschlossenen Zielen zuwiderläuft.
Dem entsprechend wird die Obstwiese als öffentliche Grünfläche mit der
Zweckbestimmung „Obstwiese“ planerisch gesichert.
4.2.4 Verkehrsflächen
Der Abschnitt des historischen Weges „Horst“ sowie der im Plangebiet
befindliche Abschnitt der Horststraße werden als Verkehrsflächen festgesetzt.
Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen werden gemäß § 86 BauO NRW
i. V. m. § 9 (4) BauGB Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung baulicher
Anlagen erlassen. Die Festsetzungen zur Dachgestaltung, zu Dachaufbauten und
–einschnitten, zur Fassadengestaltung und zur Gestaltung von Garagen beziehen
sich auf die Gestalt prägende Formen- und Materialsprache der umgebenden
Bebauung und entsprechen inhaltlich der Gestaltungssatzung, Teil A für den
Bereich Haan-Stadtmitte, in deren Geltungsbereich sich das Plangebiet des
Bebauungsplans Nr. 107 befindet .
Aufbauend auf dem oben aufgeführten Beschluss hat die Verwaltung den
Planentwurf zum Bebauungsplan Nr. 107 erarbeitet. Die Festsetzungen und die
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 107 sind den Anlagen 2 und 3 zu
entnehmen.
Sämtliche Unterlagen sind im Ratsinformationssystem einsehbar.
5. Beschlussempfehlung und weitere
Vorgehensweise
Die Verwaltung empfiehlt, dem vorliegenden
Entwurf des Bebauungsplans Nr. 107 „Horst“ mit der Begründung, jeweils in der
Fassung vom 06.02.2018 zuzustimmen und die öffentliche Auslegung der Planung
nach § 3 (2) BauGB zu beschließen.
Nach erfolgtem Beschluss wird der
Bebauungsplanentwurf mit seiner Begründung für die Dauer eines Monats
öffentlich ausgelegt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange,
die Nachbarstädte und die Naturschutzverbände deren Aufgabenbereich durch die
Planung berührt werden kann, werden gemäß § 4 (2) BauGB von der öffentlichen
Auslegung benachrichtigt und um Abgabe einer Stellungnahme gebeten. Die im
Rahmen der öffentlichen Auslegung sowie im Beteiligungsverfahren vorgebrachten
Anregungen werden geprüft und anschließend von der Verwaltung dem Stadtrat zur
Beratung und Entscheidung über den Satzungsbeschluss vorgelegt.
Beschlussvorschlag:
1. Dem Entwurf des Bebauungsplans Nr. 107
„Horst“ und der Begründung, jeweils in der Fassung vom 06.02.2018, wird
zugestimmt.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird
von Grundstücken an der Kölner Straße/Bahnhofstraße im Norden, der Breidenhofer
Straße im Osten, der südlichen Grenze des Flurstücks 205 (Weg „Horst“) und der
westlichen Grenze der Flurstücke 214 und 215 umfasst. Er beinhaltet ganz oder
teilweise die Flurstücke der Gemarkung Haan,
Flur 22, Nr. 2, 10, 11, 184, 185, 186, 197, 205, 212, 213, 214, 215.
Die genaue Festlegung des räumlichen Geltungsbereiches
erfolgt durch die Planzeichnung.
2. Der
beschlossene Planentwurf mit der Begründung ist gemäß § 3 (2) i. V. m. § 13
BauGB öffentlich auszulegen.