Sachverhalt:
In der durch die
Verwaltung 2017 vorgelegten vergleichenden Wirtschaftlichkeits-untersuchung zur
Unterbringung der Haaner Stadtverwaltung (65/031/2017) sind vier
Neubau-Varianten und eine „Null-Variante“ (Instandsetzung der bisherigen
Immobilien) vergleichend gegenübergestellt worden. Im Ergebnis sind nach
Ansicht der Firma Assmann aus baufachlicher und technischer Sicht alle vier Neubau-Varianten
wirtschaftlich vergleichbar. Die Entscheidungsfindung zur Durchführung einer
der analysierten Standort-Varianten sollte sich daher auf weitere qualitative
und funktionsorientierte Kriterien stützen. Die „Null-Variante“ stellte sich
als wirtschaftlich ungünstigste Lösung dar. Hinsichtlich der anstehenden weiteren Projektplanung (siehe 65/046/2018)
muss nunmehr die Entscheidung für einen konkreten Neubau-Standort getroffen
werden.
Aus den bisher alternativ untersuchten Standorten (Neubau auf der „grünen Wiese/ Neubau Rathauskurve/ Neubau auf dem Gelände Landesfinanzschule und Zweitstandort-Variante „Rockwell“) scheiden für einen Rathausneubau die beiden Standorte Düsselberger Straße 15 in Gruiten („Rockwell“) und der Standort der ehem. Landesfinanzschule an der Kaiserstraße in Haan wegen entgegenstehender Nutzungen aus. Sie werden auf absehbare Zeit für die Unterbringung von Flüchtlingen dringend gebraucht. Der Zeitpunkt der Aufgabe der jetzigen Nutzung ist noch unbestimmt. Der Standort Landesfinanzschule ist befristet vom Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes NRW angemietet und steht nicht im Eigentum der Stadt Haan.
Der Standort „Grüne Wiese“ scheidet ebenfalls wegen eines fehlenden
geeigneten Grundstücks, bzw. auch einer anzunehmenden unzureichenden Einbindung
in das stadträumliche Umfeld (Nähe zu ÖPNV Haltestellen, Nähe zu bestehender
sozialer und einzelhandelswirtschaftlicher Infrastruktur) aus. Somit verbleiben
nur die beiden Standorte „Rathauskurve“ und „Windhövel“ in der engeren
Betrachtung.
Standorte Windhövel, bzw. Rathauskurve:
Das im Rahmen der Bedarfsplanung von der
Verwaltung im Zusammenarbeit mit dem „assmann gruppe“ entwickelte Raum- und
Funktionsprogramm legt eine Brutto-geschossfläche von ca. 10.000 m² zugrunde. Abhängig
von der Geschossanzahl kann das neue Verwaltungsgebäude für Rathaus und VHS an
den Standorten Windhövel, bzw. am Standort Rathauskurve (hier jedoch räumlich
eingeschränkt) auf den zur Verfügung stehenden Grundstücksflächen realisiert
werden.
Die Bemühungen zur Ansiedlung einer Einzelhandelsnutzung im Bereich
Windhövel sind in den vergangenen Jahrzehnten nicht von Erfolg gekrönt gewesen.
Zuletzt teilte im Herbst 2017 der Investor ITG, Düsseldorf mit, am Standort
Haan kein wie seit langem beabsichtigtes Geschäftshaus mehr realisieren zu
wollen. Die Verwaltung ist nachfolgend mit dem Investor in Verhandlungen über
den Erwerb seiner privaten Grundstücksflächen getreten, um die bereits in
städtischen Eigentum befindlichen Flächen im Bereich Windhövel/ Neuer Markt zu
arrondieren. Der „Standort Windhövel“ mit einer Gesamtfläche von ca. 4.400 qm
steht nunmehr für eine grundsätzliche Neuordnung zur Verfügung.
Um den innerstädtischen Einzelhandel (in Übereinstimmung mit den Zielen
des Integrierten Handlungskonzepts Innenstadt Haan) auch langfristig zu
stärken, hält die Verwaltung am Ziel einer Ansiedlung einer großen Einzelhandelsnutzung
(Vollsortimenter) im Innenstadtbereich grundsätzlich fest, favorisiert
gleichwohl am Standort Windhövel das neue Rathaus und die neue Einzelhandelsnutzung
im Bereich Rathauskurve anzusiedeln.
Für den Rathausstandort Windhövel sprechen gewichtige Gründe: durch die
Er-gänzung der bestehenden Stadtbücherei mit einer weiteren publikumswirksamen
öffentlichen Einrichtung kann der untere Neue Markt deutlich belebt werden. Im Vergleich
mit einer Einzelhandelsimmobilie kann sich ein Verwaltungsneubau harmonischer
zum angrenzenden Schillerpark hin öffnen, eine abweisende Rückfassade lässt
sich so vermieden. Die fußläufige Erschließung ist sowohl auf Höhenniveau des
Neuen Markts, als auch aus Richtung des tieferliegenden Schillerparks möglich.
Da der Rathausneubau voraussichtlich nicht das gesamte Areal südlich des
Schillerparks in Anspruch nimmt, schlägt die Verwaltung ergänzend Wohngebäude
vor, die sich in westlicher Richtung zur Tiefgarage Schillerstraße hin
orientieren. Denkbar ist auch die Ansiedlung einer untergeordneten
Dienstleistungsnutzung (z.B. Polizeistation) zur Kaiser Straße hin, im Bereich
der Platzfläche „Windhövel“. Die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze
für ein öffentliches Gebäude Rathaus/VHS, bzw. auch die Wohnbebauung, können (zumindest
teilweise) im vorhandene Parkhaus Schillerstraße gesichert werden.
Die heute als Parkplatz mindergenutzte „Stadtbrache“ Rathauskurve kann
aufgrund der guten verkehrlichen Erschließung über die Mittelstraße und der
unmittelbaren Nähe zu bestehenden Einzelhandelsgeschäften in der
Friedrichstraße, der Kaiserstraße, Dieker Straße und dem oberen Neuen Markt,
mit einer Einzelhandelsnutzung bebaut werden. Der vorhandene umgebende Einzelhandels-bestand
würde durch gezielte Neuansiedlungen im Umfang von ca. 1.500 qm Verkaufsfläche
deutlich gestärkt. Er kann im Sinne einer „baulichen Nutzungsmischung“
ebenfalls mit Wohn-, bzw. Dienstleistungsnutzungen bebaut werden. Das Alte
Rathaus kann hierzu bis auf den denkmalgeschützten Teil zurückgebaut und als Ort
öffentlicher, bzw. kultureller Nutzung in eine Neuordnung des Gevierts zwischen
Kaiser-, Mittel- und Friedrichstraße einbezogen werden. Im Vergleich zum
Standort „Windhövel“ ist die verkehrstechnische Erschließung einer
Einzelhandelsnutzung deutlich einfacher zu realisieren. Die bauordnungsrechtlich
notwendigen Stellplätze lassen sich unterirdisch anordnen, mit Anbindung direkt
an die Mittelstraße. Das Parkraumangebot wird durch Besucherparkplätze in der nah
gelegenen Tiefgarage Dieker Straße noch ergänzt.
Der skizzierte Entwicklungsansatz für beide Standorte ist seitens der
Verwaltung mit dem Gestaltungsbeirat der Stadt Haan hinsichtlich der
städtebaulichen Sinnhaftigkeit bereits erörtert worden. Der Beirat beurteilte
die neuen Nutzungsvorschläge – Rathaus/VHS sowie Wohnen im Bereich Windhövel
und Einzelhandel ergänzt durch Wohnen im Bereich Rathauskurve – als positiv und
empfahl der Verwaltung diese Entwicklungsansätze weiter zu verfolgen.
Beschlussvorschlag:
Die Verwaltung wird beauftragt, auf der
Grundlage des vorgelegten Raum- und Funktionsprogramms der „assmann gruppe“ (65/046/2018) für die weitere Planung
eines zentralen Rathausneubaus für die Haaner Stadtverwaltung, den Standort Windhövel
zu Grunde zu legen.