Projektfreigabe
Sachverhalt:
Der Rat der Stadt Haan hat in seiner Sitzung am 09.04.2020 das im BKSA am 13.03.2019 vorgestellte und der Sitzungsvorlage 40/024/2019 beigefügte Raumkonzept als Grundlage für die weitere Planung beschlossen.
Neben der Schaffung von Klassen, Differenzierungs- und Lehrerräumen für eine Jahrgangsstufe, geht es auch und vor allem um den Neubau einer Mensa in multifunktional nutzbarer Ausrichtung. Ein zentraler Aspekt hierbei ist die noch zu treffende Entscheidung, ob die neue Mensa mit einer Frischkoch- oder Regenerierküche ausgestattet werden soll. Zur Entscheidungsfindung als Grundlage für den Einstieg in die finale Planung und damit der Projektfreigabe dienend, wurde die Erstellung eines Betreiberkonzeptes beauftragt. Dieses sollte vor allem Aufschluss über
► die Größe (Flächenbedarf) und Kosten der neu zu errichtenden
Küche und Anga-
ben zur Küchenform sowohl für
eine Frischkoch- als auch eine Regenerierküche
► die
Logistik (Personaleinsatz, Essensausgabe vor Ort, Essensausgabe an den
verschiedenen Objekten bei einer
Frischkochküche
► den Personalbedarf
► die
Sachkosten und die realistisch zu erhebenden Essensentgelte
► die
mögliche Organisationsform eines Mensabetriebs, Vor- und Nachteile von
Fremd- und Eigenbetrieb
► sowie die
wirtschaftliche Betrachtung beider Varianten
geben. Idee bei einer Frischkochküche war, auch andere städtische
Einrichtungen mit beliefern zu können. Für die weitere Darstellung wurde der
externe Fachberater daher um Annahme von zwei Szenarien gebeten
1.
Neben
der Essensversorgung in der Gesamtschule soll sowohl das Gymnasium als auch die
derzeit in städtischer Trägerschaft betriebenen Kindertageseinrichtungen und
die OGS Don-Bosco-Schule versorgt werden. Zugrunde gelegt wurden dabei täglich
durchschnittlich 530 Essen zzgl. Nachmittagssnack etc.
2.
Zusätzlich
zur v.g. Versorgung sollte die Belieferung von weiteren Einrichtungen (Kita-
und/oder OGS-Einrichtungen) im Stadtgebiet untersucht werden. Angenommen wurde
eine Ausweitung um 570 Essen auf insgesamt durchschnittlich 1.100 Essen/Tag
und im Vergleich dazu die Kosten (Investitions- und Betriebskosten) für
eine Regenerierküche (cook&chill/cook&freeze) darzustellen. Letzteres
basiert auf der Annahme, dass die Essensversorgung bei dieser Variante nur für
die Schüler/innen der Gesamtschule auszulegen ist und die Versorgung an den
anderen Standorten, wie bisher, dezentral erfolgt.
Neben den Vertretern von Schulverwaltung und Gebäudemanagement waren in
einem Workshop der Leiter der Gesamtschule, die Kitaleitungen und die
OGS-Leitung vertreten, um die inhaltlichen und logistischen Anforderungen an
die Essensversorgung in den jeweiligen Einrichtungen fachlich und pädagogisch
zu begleiten.
Das Betreiberkonzept ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt. Im Rahmen
einer aktuellen Abstimmung zwischen Verwaltung und externem Berater wurde
geklärt, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnungen noch um eine Aufstellung
erweitert werden müssen und zwar, ob und wenn ja wann bei der Variante 2
„Regenerierküche“ der wirtschaftliche Vorteil der geringeren Investitionskosten
durch höhere Betriebskosten aufgezehrt wird. Des Weiteren wurde entschieden,
bei der Variante 1 „Frischkochküche“ von einer gemittelten Anzahl von
durchschnittlich 800 Essen/Tag auszugehen. Dies bildet einen von der Verwaltung
als derzeit realistisch zu betrachtenden Mittelwert „Anzahl Essen/Tag“ ab. Diese Darstellungen lagen zum Zeitpunkt der
Vorlagenerstellung noch nicht vor und werden daher zeitnah nachgereicht.
In der Beratungsvorlage 40/024/2019 wurden als erste Schätzung für die
Baumaßnahme 2.800 qm Bruttogeschossfläche und 11 Mio € Baukosten (ohne
Einrichtung) zugrunde gelegt.
Stellungnahme Amt 65:
Hinweis: alle nachfolgend erwähnten
€-Beträge sind brutto Beträge einschließlich der z.Z. gültigen MwSt von 19 %.
Die Ermittlung der Gesamtprojektkosten von 11 Mio € für den Haushalt
2020 basierten ohne tiefere Vorplanungen auf einem ersten groben Layout Konzept
mit insgesamt 2.800 qm Bruttogeschossfläche (BGF) am vorhandenen Standort und
den damals aktuellen BKI (Baukosteninformationszentrum) Kostenannahmen von ca,
2.140 € pro qm BGF sowie einer aus der einschlägigen Fachliteratur angehaltenen
Größe von ca. 600 qm BGF für eine Frischkochküche für diesen Standort plus 600
qm BGF für Speiseraum mit Neben und Technikflächen also einem Mensa- Geschoss
von 1.200 qm BGF. Kosten für jegliche Küchenausstattung incl. Großgeräte und
Dunstabzüge waren als Sonderausstattung nicht in den Baukosten enthalten.
Mit Fortschreiten der Bearbeitungstiefe, insbesondere mit den von der
S&F Gruppe als Küchenfachplaner zugearbeiteten Flächen und Kostenannahmen
(siehe Betreiberkonzept S&F) incl. der Küchengroßgeräte ergibt sich für das
Bauvorhaben (Stand heute) folgende Kosten- und Flächenentwicklung mit
entsprechend angepassten Kostenprognosen:
Veränderungen:
Der Anfang 2019 auf Grundlage von BKI Kennwerten aus 2018 getroffene
Kostenansatz von 2.140 € pro qm BGF wurde überprüft; durch Rückrechnung
aktueller Angebote ergibt sich heute auf Grund der Hochkonjunktur im Bauwesen
ein realistischer Ansatz von 2.500 € pro qm BGF. Dies macht allein eine
Kostensteigerung von ca. 1,5 Mio € aus.
Wegen der entfallenden Schulhoffläche im Bereich des Erweiterungsbaus,
der aber insgesamt größeren Schüler und Lehrerzahl am vollausgebauten
Gesamtschulstandort gegenüber dem aktuellen Genehmigungsstand, wird eine
grundlegende Überarbeitung der Schulhof- und Stellplatzflächen, ggf. auch ein
Garagengeschoss erforderlich werden; dies könnte sich grundsätzlich wegen der
Hanglage des Erweiterungsbaus anbieten. Die Kosten hierfür beliefen sich auf
bis zu 2 Mio €. Hier soll im Laufe der weiteren (Schulhof-) Planung geprüft
werden, in wie weit sich günstigere Alternativen bei einer Gesamtanpassung und
Erweiterung der Außenanlagen und Konkreteren Kenntnissen über die
Gründungssituation darstellen lassen.
Für das Mensa-Geschoss weist S&F als
Fachplaner gegenüber dem bisherigen Ansatz von 1.200 qm BGF folgenden
Flächenbedarf aus:
Regenerierküche cook&chill
/cook&freeze : ca.
925 qm BGF
Frischkochküche: ca.
1.750 qm BGF
Flächendifferenz der Varianten: 825 qm BGF
Die Kosten pro qm BGF für diesen Bereich
beziffert S&F aus seinen aktuellen Erfahrungswerten unter Berücksichtigung
der Region mit 4.165 €/qm BGF (ohne Nebenkosten) einschließlich der
Großküchengeräte und Lüftungsanlagentechnik. Extrahiert man daraus die
Küchengroßgeräte verbleibt noch ein Kostenansatz von ca. 3.570 / qm BGF für
diesen Bereich mit hohem Installationsgrad, umfangreicher Lüftungstechnik und
besonderen Anforderungen an Hygiene und Wasserbeständigkeit der Oberflächen. Das
Mensageschoss wird deshalb mit diesem Kostenansatz gesondert gerechnet, was den
überproportionalen Kostenanstieg bei Erhöhung der Küchenflächen erklärt.
Aktualisierte
Kostenprognosen (Projektkosten) für 2 Erweiterungsbau-Varianten:
Regenerierküche:
ca.
13 Mio €
(mit einem Mensageschoss
von ca. 925 qm BGF, Erw-Bau insgesamt 2.725 qm BGF)
Frischkochküche:
ca.
18 Mio €
(mit einem Mensageschoss von ca. 1.750 qm
BGF, Erw-Bau insgesamt 3.550 BGF)
Zusätzliches
Risiko bei beiden Varianten
aus ggf. erforderlichem
Garagengeschoss:
bis zu 2 Mio €
Kostendämpfende Effekte aus Verlagerung von
Technikbereichen einer großen Küche in ein tatsächlich notwendiges
Garagengeschoss oder anderer Flächenoptimierungen können erst im weiteren
Planungsprozess herausgearbeitet werden.
Der Neubau muss zum Schuljahr 2023/2024 mit Einlaufen der gymnasialen
Oberstufe fertig sein, so dass eine Projektfreigabe zum jetzigen Zeitpunkt
zwingend notwendig ist. In der Sitzung des BKSA wird der Projektleiter von
S&F anwesend sein, das beigefügte Konzept erläutern und für Fragen zur
Verfügung stehen.
Beschlussvorschlag:
Die Projektfreigabe für die Planung der Erweiterung der städt. Gesamtschule auf Basis des in der Sitzung des BKSA am 13.03.2019 vorgestellten Raumkonzeptes von Herrn Dr. Garbe wird erteilt. Hinsichtlich der Küche ist die
Variante 1 Frischküche, ausgelegt auf die Herstellung von durchschnittlich 800 Essen/
Tag
Variante 2 Regenerierküche, ausgelegt auf die Aufbereitung von durchschnittlich 375
Essen/Tag
zu berücksichtigen.
Finanz. Auswirkung:
s. Vorlage. Bei Entscheidung für die große Variante ist die Aufstellung eines Nachtragshaushaltes kraft Gesetz erforderlich.