hier: Beschluss zur öffentlichen Auslegung, § 3 (2) BauGB
Sachverhalt:
1. Bisheriges Verfahren
Der Planungs- und Umweltausschuss des Rates
der Stadt Haan hat am 10.05.2011 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan
Nr. 164 "Düsseltalstraße/Karl-Niepenberg-Weg" gefasst.
Anlass der Planung war zum einen, die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ausweisung eines
Ortsteilspielplatzes südlich des Baugebiets Hasenhaus zu schaffen. Zum anderen
hatte die Entwicklungsgesellschaft Projektbau Düsseltal, die das Baugebiet
Hasenhaus in Kooperation mit der Stadt Haan entwickelt hat und nun vermarktet,
geänderte Nutzungsvorstellungen vorgetragen. Sie hatte angeregt, die im
Bebauungsplan Nr. 138 am Karl-Niepenberg-Weg auch für den Gemeinbedarf
ausgewiesenen Flächen (sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen),
die für einen Kindergarten vorgesehenen waren, nun für Geschosswohnungsbau zu
nutzen. Des Weiteren beabsichtigt die Entwicklungsgesellschaft statt der
Stadtvillen, für die im Bebauungsplan Nr. 138 Baufenster ausgewiesen sind,
Reihenhäuser und Eigenheime zu errichten, da hierfür in Gruiten eine größere
Nachfrage besteht. Den entsprechenden Planungszielen einschließlich der
Sicherung eines Ersatzstandortes für den Kindergarten wurde in der o. g.
Sitzung zugestimmt. Es wurde beschlossen, der weiteren Planung den Vorentwurf
in Anlage 1 zu Grunde zu legen.
Auf der Grundlage dieser Vorentwurfsplanung
hat die Verwaltung mit Schreiben vom 26.07.2011 die Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 (1) BauGB beteiligt. Des Weiteren hat sie am 06.10.2011 eine
Diskussionsveranstaltung für die Bürger gemäß § 3 (1) BauGB im Bürgerhaus
Gruiten durchgeführt.
2. Ergebnisse der Beteiligungsverfahren nach §
3 (1) und 4 (1) BauGB
a) Anregungen der Bürger im Verfahren nach § 3
(1) BauGB
In der Bürgerverstaltung gab es mehr Fragen
zur Planung als Anregungen. Konkret zum Bebauungsplan Nr. 164 angeregt wurde,
die Bebauung im Bereich der Flächen, die bisher für den Kindergarten vorgesehen
waren, auf zwei Vollgeschosse zu begrenzen. Diese Anregung wurde bei der
weiteren Planung[1]
berücksichtigt. Eine weitere Anregung bezog sich auf die Anbindung des im
städtebaulichen Vorentwurf dargestellten usprünglich vorgesehenen
Ersatzstandortes für den Kindergarten. Der Kindergarten soll nunmehr außerhalb
des Plangebiets zum Bebauungsplan Nr. 164 errichtet werden.[2] Sofern der
Ausschuss zustimmt, hat sich diese Anregung erübrigt. Das anonymisierte
Protokoll zur Bürgeranhörung ist der Anlage 2 zu entnehmen.
Nach der Veranstaltung haben mehrere Bürger
ergänzende Stellungnahmen zur Vorentwurfsplanung abgegeben. Die vorgebrachten
Anregungen mit den Stellungnahmen der Verwaltung sind der Anlage 3 zu
entnehmen. Aus Datenschutzgründen wurden persönliche Angaben geschwärzt.
b) Anregungen der Träger
öffentlicher Belange im Verfahren nach § 4 (1) BauGB
Die Träger öffentlicher Belange wurden
aufgefordert, sich bis zum 09.09.2011 zur Planung auch im Hinblick auf den
erforderlichen Umfang einer Umweltprüfung zu äußern. Die vorgebrachten
Anregungen mit den Stellungnahmen der Verwaltung sind der Anlage 4 zu
entnehmen. In dieser Anlage ist auch eine Übersicht aller beteiligten Behörden
und Stellen beigefügt.
3. Änderung der Planungsziele
Unabhängig von den Ergebnissen der
frühzeitigen Beteiligungen empfiehlt die Verwaltung, die beschlossenen
Planungsziele zu ändern. Wie oben dargestellt, war es bislang Ziel, einen
Ersatzstandort für einen Kindergarten im Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 164
auszuweisen. Als Standort war der an der Düsseltalstraße als öffentliche
Grünfläche u. a. mit der Zweckbestimmung Kleinkinderspielplatz festgesetzte
Bereich vorgesehen. Da hier jedoch der Zu- und Abfahrtsverkehr zum bzw. vom
Kindergarten durch das Wohngebiet führen würde, favorisieren die Verwaltung und
der Projektträger jedoch nun die Errichtung eines Kindergartens an anderer
Stelle außerhalb des Plangebiets des Bebauungsplans Nr. 164.
Der vom Vorhabenträger vorgeschlagene
Standort liegt am Rande des Wohngebiets Hasenhaus („Auf’m Kamp“) nordwestlich
des Kreisverkehrs der K 20n / L 423. (Gemarkung Obgruiten, Flur 2, Flurstück
2249)
Die Fläche ist im Bebauungsplan Nr. 138 als
allgemeines Wohngebiet festgesetzt, in dem gemäß Baunutzungsverordnung 1990
Anlagen für soziale Zwecke zulässig sind. Die Festsetzungen des Bebauungsplans
Nr. 138 widersprechen dort nicht der Errichtung eines Kindergartens. Die
entsprechende Nutzung der Flächen wird über einen städtebaulichen Vertrag
gesichert.[3]
Im Bebauungsplan Nr. 164 kann auf die
Ausweisung eines Ersatzstandortes für den Kindergarten verzichtet werden, soweit
dieser über den städtebaulichen Vertrag gesichert ist. Um für die Zulässigkeit
des Kindergartens einen rechtsbeständigen Verwaltungsakt zu erhalten wurde im
Mai 2013 ein Bauantrag gestellt.
4. Bebauungsplanentwurf
Durch das Büro „ISR – Innovative Stadt- und
Raumplanung“, Haan, ist im Auftrag des Vorhabenträgers ein Bebauungsplanentwurf
und eine Entwurfsbegründung mit Stand vom 03.06.2013 (s. Anlage 6)
erarbeitet worden, der im Wesentlichen auf dem Anlage 5 zu entnehmenden
städtebaulichen Entwurf basiert. Letzterer wurde entsprechend der von der Verwaltung
empfohlenen geänderten Planungsziele erarbeitet. Im städtebaulichen Entwurf
sind gegenüber dem Vorentwurf anstelle des Kindergartens weitere Wohngebäude
als Eigenheime oder im Geschosswohnungsbau sowie eine kleine private Grünfläche
vorgesehen. Die Bebauung im Bereich der bisherigen für den Kindergarten
vorgesehenen Flächen hat im städtebaulichen Entwurf entsprechend der Anregung
aus der Bürgerveranstaltung nur noch zwei Vollgeschosse. Darüber hinaus wurden
kleinere Änderungen der Bauformen vorgenommen. Die Grundstruktur der Erschließung
hat sich nicht geändert.
Zu dem auf dieser Grundlage entwickelten
Bebauungsplanentwurf wurden im Auftrag des Vorhabenträgers durch die
Planungsgruppe Becker - Jansen, Haan, verschiedene Fachbeiträge erarbeitet.
Hintergrund ist zum einen, dass durch die vorgesehene Planung Eingriffe in
Natur und Landschaft vorbereitet werden. Gemäß § 1 a BauGB muss deren Ausgleich
im Rahmen der Abwägung der unterschiedlichen Belange im Planverfahren
berücksichtigt werden. Deshalb wurde ein landschaftspflegerischer Begleitplan
erarbeitet, in dem u. a. der Eingriff bewertet und grünordnerische Maßnahmen
erarbeitet wurden. Der Eingriff kann vollständig im Plangebiet ausgeglichen
werden. Darüber hinaus wurde eine Artenschutzprüfung durchgeführt. Die
artenschutzrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens kann nachgewiesen werden.
Schließlich wurde im Rahmen des Planverfahrens gemäß § 2 (4) BauGB eine Umweltprüfung
durchgeführt. Die Umweltauswirkungen wurden ermittelt und im Rahmen eines
Umweltberichtes bewertet. Diese Beiträge sind Teil der Entwurfsbegründung bzw.
dieser als Anlagen beigefügt.
Zum Bebaungsplan Nr. 164 wurde keine
gesonderte schalltechnische Untersuchung erarbeitet. Laut Aussage des Büros ISR
ist die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 138 für die im
Planverfahren zu klärenden Fragestellungen hinreichend aussagekräftig. Das alte
Gutachten bezog beispielsweise bereits die Frage nach einem optimalen Standort
für einen Ortsteilspielplatz mit ein. Eine ergänzende Schalluntersuchung unter
Berücksichtigung der Topographie und der konkreten Ausbauerfordernisse muss
nach Aussage des Büros entgegen der Aussage der Verwaltung in der Sitzungsvorlage
zum Aufstellungsbeschluss nicht vorgenommen werden.
Den Sprechern der Fraktionen im Planungs-
und Umweltausschuss wurde jeweils ein Papierexemplar des Bebauungsplanentwurfs
einschließlich Begründung und Umweltbericht zugesendet.[4] Die Gutachten, die zum Bebauungsplan Nr.
164 erstellt wurden (Landschaftspfegerischer Fachbeitrag und Artenschutzrechtliche
Prüfung) waren bereits mit Schreiben vom 29.08.2012 zugesendet worden. Der
Bebauungsplanentwurf und diese Gutachten (Anlagen A und B) können auch im Ratsinformationssystem
der Stadt Haan eingesehen werden. Die übrigen Gutachten, auf die im Bebauungsplan
Nr. 164 hingewiesen wird, sind unter dem Link
www.haan.de/index.phtml?La=1&sNavID=1581.44&mNavID=1581.2&object=tx|1581.231.1&sub=0
einsehbar.[5]
5. Städtebauliche Verträge
Parallel zum Beschluss der öffentlichen
Auslegung wird mit dem Vorhabenträger ein Städtebaulicher Vertrag über die
Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen und zur Übernahme der daraus
resultierenden Planungskosten geschlossen. Der Vertrag ist im
nicht-öffentlichen Teil der Sitzung zu beschließen. Im weiteren Verfahren sind
vor dem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan erforderlichenfalls der bestehende
Erschließungsvertrag zum Bebauungsplan Nr. 138 zu ändern und ein Erschließungs-vertrag
zum Bebauungsplan Nr. 164 abzuschließen.
6. Beschlussempfehlung
Nach der öffentlichen Auslegung besteht die Möglichkeit der frühzeitigen Planreife nach § 33 BauGB, so dass dann unter bestimmten Umständen Bauvorhaben im Wohnungsbau zu genehmigen sind. Die Planung ermöglicht in größerem Umfang und nachfragegerechtere Baumöglichkeiten für das Wohnen.
Über den städtebaulichen Vertrag mit dem Vorhabenträger und Eigentümer wird für einen Kindergarten ein Ersatzstandort und Grundstück gesichert, wo bauleitplanerisch ein Kindergarten zulässig ist, dieser aber nicht explizit festgesetzt wird. Im Rahmen des z. Z. laufenden Baugenehmigungsverfahrens für den Bau des Kindergartens wird hier Rechtssicherheit bezüglich der Eignung des Standorts geschaffen.
Die Erklärung der Bereitschaft
des Eigentümers im städtebaulichen Vertrag erhöht die Chance der Realisierung
eines Kindergartens gegenüber der bisher nur im Bebauungsplan ausgewiesenen und
festgelegten Flächennutzung. Über die
Bauleitplanung und damit zusammenhängende städtebauliche Vertragsregelungen ist
jedoch rechtlich keine Bauverpflichtung für einen Kindergarten begründbar, da
durch den Bebauungsplan Nr. 164 keine zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen werden
(Koppelungsverbot, nach dem Leistung und Gegenleistung in einem sachlichen
Zusammenhang stehen müssen (Vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Auflage, §
11 Rd. 23)) und der Vorhabenträger die Verpflichtung aus dem Folgekostenvertrag
zum Bebauungsplan Nr. 138 bereits erfüllt hat. Der Vorhabenträger hat sich
jedoch freiwillig dazu bereit erklärt, den Kindergarten zu bauen und wird dies
im Rahmen einer privatrechtlichen Verpflichtungserklärung gegenüber der Stadt
zusichern.
Die Verwaltung empfiehlt, dem vorgelegten
Entwurf des Bebauungsplans Nr. 164 "Düsseltalstraße/Karl-Niepenberg-Weg"
einschließlich seiner Begründung in der Fassung vom 27.07.2012 zuzustimmen und
seine öffentliche Auslegung nach § 3 (2) BauGB zu beschließen.
Nach erfolgtem Beschluss und frühestens
dann, wenn Rechtssicherheit bezüglich der Eignung des neuen
Kindergartenstandorts in der Form einer Baugenehmigung für das eingereichte
Vorhaben vorliegt, wird der Bebauungsplanentwurf mit seiner Begründung für die
Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Als bereits vorliegende, nach
Einschätzung der Stadt Haan wesentliche, umweltbezogene Stellungnahmen sollen
die Schreiben des Kreises Mettmann vom 08.09.2011, des Geologischen Diensts NRW
vom 03.08.2011 des Rheinischen Amts für Bodendenkmalpflege vom 30.08.2011, des
Landesbüros der Naturschutzverbände NRW vom 08.08.2011 sowie der AGNU Haan vom
19.08.2011 mit ausgelegt werden (siehe Anlage 4).
Die Behörden und Träger öffentlicher
Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, werden
von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und um Abgabe einer Stellungnahme
gebeten. Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung sowie im Beteiligungsverfahren
vorgebrachten Anregungen werden geprüft und anschließend von der Verwaltung dem
Stadtrat zur Beratung und Entscheidung über den Satzungsbeschluss vorgelegt.
[1] Hierauf wird in Kapitel 4 „Bebauungsplanentwurf“ eingegangen.
[2] Hierauf wird in Kapitel 3 „Änderung der Planungsziele“ eingegangen.
[3] siehe hierzu gesonderte Beschlussvorlage im nicht öffentlichen Teil der Sitzung
[4] Beim Bebauungsplan wurden gegenüber der Fassung vom 27.07.2012, die den Fraktionen mit Schreiben vom 29.08.2012 übersandt wurde, lediglich die seitdem geänderten Rechtsgrundlagen aktualisiert.
[5] Anstelle der Eingabe der Internetadresse kann unter www.haan.de den Links „Rathaus“ ->“Stadtentwicklung“ ->“Projektliste“->“Planarchiv->Bebauungsplan Nr. 138 „Hasenhaus“, „mehr zum Thema“ gefolgt werden.
Beschlussvorschlag:
„1. Dem Entwurf des Bebauungsplans Nr. 164
"Düsseltalstraße/Karl-Niepenberg-Weg" mit seiner Begründung in der
Fassung vom 03.06.2013 wird zugestimmt.
Das Plangebiet liegt im Stadtteil
Gruiten. Es wird begrenzt im Osten durch die K 20n, im Süden durch die
landwirtschaftlich genutzten Flächen nördlich der Wohnbebauung an der
Gartenstraße und im Westen durch die Düsseltalstraße. Nördlich des Plangebietes
liegt die Wohnbebauung an der Straße "Zur alten Brennerei". Die
genaue Festsetzung des räumlichen Geltungsbereichs erfolgt durch die
Planzeichnung in dieser Sitzungsvorlage.
2. Der
beschlossene Planentwurf mit der Begründung und den nach Einschätzung der Stadt
Haan wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen
(Schreiben des Kreises Mettmann vom 08.09.2011, des Geologischen Diensts NRW
vom 03.08.2011, des Rheinischen Amts für Bodendenkmalpflege vom 30.08.2011, des
Landesbüros der Naturschutzverbände NRW vom 08.08.2011 sowie der AGNU Haan vom
19.08.2011) ist gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.“
Finanz. Auswirkung:
keine