Sachverhalt:
Sachverhalt:
Mit der Nutzungsaufgabe der
Landesfinanzschule ergibt sich die Chance ein innerstädtisches Areal neu zu
strukturieren und belebende Impulse für die Innenstadt zu entwickeln. Das Grundstück der
Landesfinanzschule ist gegenwärtig im Eigentum des Landes und wird durch den
Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW verwaltet. Das Land strebt an, das Grundstück
zu veräußern.
Im Rahmen der Erstellung des
Integrierten Handlungskonzepts Innenstadt ist das Areal Teil der städtischen
Planungskulisse. In der öffentlichen Diskussion der letzten Wochen über die
Entwicklung des Standortes „ehemalige Landesfinanzschule“ sind öffentlich
verschiedene Nachfolgenutzungen und Planungsvorstellungen erörtert worden.
Insbesondere in den Diskussionen des „Planungstag Innenstadt“ am 15.11.2014 zum
Integrierten Handlungskonzept Innenstadt zeigten sich unterschiedliche
städtebauliche Zielvorstellungen, die von einer kommunalen Nach- und Umnutzung
(Verwaltung, Flüchtlingsunterbringung, VHS) des Standortes bis hin zu einem
Neubauquartier mit sozial gefördertem Wohnungsbau reichten.
Aus Sicht der Verwaltung scheint
es angeraten die unterschiedlichen Regelinhalte und Rahmenbedingungen der
Förderinstrumente darzulegen. Dabei wird auch auf bereits ausgeführte
Erläuterung aus anderen Beratungsvorlagen zurückgegriffen.
Auf die spezielle Thematik
Unterbringung von Flüchtlingen am Standort wird in dieser Vorlage nicht
eingegangen.
Zu unterscheiden ist zwischen:
a) Städtebauförderung
b) § 15 Abs. 3 Haushaltsgesetzt (HHG) 2014 i.V. mit Verwaltungsvorschrift für Grundstücksverkäufe nach §
15 Abs. 3 Haushaltsgesetzt (VV zu § 15 Abs. 3 HHG)
c) Wohnraumförderung gem. Wohnraumförderprogramm
2014/2017 des Landes NRW
a)
Städtebauförderung
Die Städtebauförderung dient der
Behebung städtebaulicher Missstände.
Städtebauliche Missstände liegen nach Baugesetzbuch
u.a. vor, wenn ein Gebiet nach seiner Bebauung oder sonstigen
Beschaffenheit den Anforderungen an gesunde und sichere Wohn- und
Lebensverhältnisse widerspricht. Außerdem bestehen Missstände, wenn ein Gebiet die
Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen, nicht ausreichend
erfüllen kann.
Eine Voraussetzung für die
Förderung aus den Programmen der Städtebauförderung ist ein gebietsbezogenes
„gesamthaftes“ Entwicklungs-konzept, auch „Integriertes Handlungskonzept“
genannt - das eine nachhaltige Stabilisierung, Aufwertung oder Umstrukturierung
des Gebiets erwarten lässt. Die dabei zugrunde liegende Methodik, - wie sie
gerade mit der „Vorstudie zum Integrierten Handlungskonzept Innenstadt Haan“
(InHK) entwickelt wird -, setzt auf einer fundierten Analyse als Basis für die
Konzeptentwicklung auf und richtet den Blick auch auf den bürgerschaftlichen
Beteiligungsprozess. Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen zur Erstellung
eines Integrierten Handlungskonzeptes sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Förderrichtlinien Stadterneuerung 2008 des Landes
Nordrhein-Westfalen.
Das gegenwärtig in der Vorstudie
erarbeitete „Integrierte Handlungskonzept Innenstadt Haan“,
ist demnach entsprechend fortzuschreiben, mit einem nach
Handlungsfeldern aufgegliederten
Maßnahmenbündel für eine „städtebauliche Gesamtmaßnahme“ mit konkretem
Zeitplan, einer Übersicht der Finanzierungsbeiträge anderer Öffentlicher Träger
und Privater Investoren und der Darstellung von Erlösen und Einnahmen (Kosten- und Finanzierungsplan). Damit
die entsprechenden Angaben in das InHK übernommen werden können, ist parallel
dazu, die Bearbeitung von Planungsschritten zum Landesfinanzschulstandort
notwendig. Das InHK und ein entsprechendes städtebauliches Maßnahmengebiet
wären förmlich nach dem Baugesetzbuch durch den Rat zu beschließen.
Eine
städtebauliche Gesamtmaßnahme (beschrieben in einem „Integrierten
Handlungskonzept“) ist im Unterschied
zur Einzelmaßnahme die Summe unterschiedlicher Teilmaßnahmen, die zur
Erneuerung eines räumlich begrenzten, funktional zusammenhängenden Gebiets (z.
B. der Haaner Innenstadt) innerhalb eines bestimmten Zeitraums dient
Die
Einzelmaßnahmen sind hingegen einzelne
konkrete Vorhaben oder Projekte (wie z.B. die Sanierung und der Umbau der
Landesfinanzschule als
zusammengeführter städt. Verwaltungsstandort mit VHS und Wohnheim für
Asylsuchende oder die Aufwertung des öffentlichen Raumes durch konkrete
bauliche Maßnahmen). Die Definition weiterer Einzelmaßnahmen wird Ergebnis des
laufenden Beteiligungsprozess im Rahmen des „Integrierten Handlungskonzeptes
Innenstadt Haan“ sein. Eine Einzelmaßnahme kann jedoch nur dann gefördert
werden, wenn sie Teil einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme ist.
Im Rahmen der Städtebauförderung
gibt es verschiedene Förderprogramme und Förderschwerpunkte.
Hinsichtlich der Wahl
des Förderprogramms ist insbesondere die inhaltliche Ausrichtung der
städtebaulichen Gesamtmaßnahme zu beachten. Die Wahl des Förderprogramms hat
keine Auswirkungen auf die Förderfähigkeit einzelner Maßnahmen, d.h. jedes
Förderprogramm bietet dieselben Fördermöglichkeiten gemäß der in den
Förderrichtlinien aus dem Sanierungsrecht abgeleiteten Grundsätze.
Die inhaltliche
Ausrichtung der Förderprogramme stellt sich wie folgt dar. Das Programms Soziale
Stadt besteht
in der städtebaulichen Aufwertung und sozialen Stabilisierung von Gebieten, die
aufgrund der Zusammensetzung und wirtschaftlichen Situation der darin lebenden
und arbeitenden Menschen erheblich benachteiligt sind. Das Programm des Städtebaulichen
Denkmalschutzes hat zum Ziel, bau- und kulturhistorisch wertvolle
Gebiete, insbesondere in historischen Stadtkernen, über die jeweiligen
Einzeldenkmale, Straßen und Plätze hinaus als städtebauliche Gesamtmaßnahme in
ihrer baulichen und strukturellen Eigenart und Geschlossenheit zu erhalten und
zukunftsweisend weiterzuentwickeln. Das Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren widmet sich der nachhaltigen
Stärkung von zentralen Versorgungsbereichen, die durch Funktionsverluste
(insbesondere gewerblichen Leerstand) bedroht oder betroffen sind.
Der Investitionsschwerpunkt mit
dem Titel: – Förderung von
Gemeinbedarfseinrichtungen im kommunalen Kernhaushalt - liegt auf der
Modernisierung des Bestandes. Im Rahmen
integrierter städtebaulicher Gesamt-konzepte sollen dabei Maßnahmen zur
Verringerung der CO2-Emissionen und zur Steigerung der Energieeffizienz
einschließlich des Einsatzes erneuerbarer Energie sowie Maßnahmen zur
Herstellung von Barrierefreiheit gefördert werden. Zu diesen
Gemeinbedarfseinrichtungen im kommunalen Kernhaushalt gehören insbesondere
Einrichtungen der Weiterbildung (z.B. VHS) und Verwaltungs-einrichtungen.
Obwohl
der Schwerpunkt in der Bestandsförderung liegt, ist aber auch die Förderung eines Ersatz- oder
Erweiterungsanbaus möglich, vorausgesetzt, der qualifizierte Nachweis kann erbracht werden, dass ein Neubau ökonomisch
und in der Summe des Energie- und Ressourcenverbrauchs sinnvoller als die
Modernisierung des Altbestandes sein wird.
Als
Förderbedingung sind wettbewerbliche Verfahren zur Vorbereitung der Maßnahme
bestimmt. In allen Förderprogrammen sind Planungskosten (z.B. Wettbewerbskosten) als vorbereitende Maßnahmen
förderfähig, bzw. im Rahmen der Gesamtmaßnahme refinanzierbar.
Die Förderung der Maßnahmen wird
in Form eines Zuschusses gewährt. Die Höhe der Förderung beträgt zur Zeit in
der Regel 60% der förderfähigen Ausgaben, so dass insoweit keine
Vollfinanzierung möglich ist und ein kommunaler Eigenanteil verbleibt. Eine Voraussetzung für eine Förderung ist,
dass die städtischen Eigenmittel verbindlich im Haushalt zur Verfügung stehen
bzw. gestellt werden.
b)
§ 15 Abs. 3 Gesetz
über die Feststellung des Haushaltsplans des Landes Nordrhein-Westfalen für das
Haushaltsjahr 2014 - Haushaltsgesetz 2014 (HHG 2014)
Bei dem Grundstück der Landesfinanzschule handelt es
sich um landeseigenes Grundstück. Bei dem Verkauf landeseigener Grundstücke hat
das Land seinen grundstücksverwaltenden Stellen (hier der Bau- und
Liegenschaftsbetrieb) durch die Verwaltungsvorschrift zur § 15 Abs. 3 HHG gem. Runderlass des Finanzministeriums vom
16.06.2014 Vorgaben zur Umsetzung des Gesetzes gemacht. Die VV regelt vor
allem den Anwendungsbereich und das Verfahren zur Umsetzung der Inhalte des §
15 Abs. 3 HG.
In §
15 Abs. 3 (Grundstücke) HHG 2014
heißt es:
„Mit
Zustimmung des Haushalts und Finanzausschusses des Landtags dürfen Grund-stücke
1.
direkt und ohne öffentliches
Ausschreibungsverfahren auf der Grundlage einer gutachterlichen Wertermittlung
a) an Gemeinden und Gemeindeverbände oder
mehrheitlich kommunale Gesellschaften für die Erfüllung kommunaler Zwecke oder
für die Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnraum im Sinne des Wohnraum-förderungsgesetzes
vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), das zuletzt
durch Artikel 2 des Gesetzes vom 9. Dezember 2010 (BGBl. I S. 1885) geändert
worden ist, oder
b) an Studentenwerke (Anstalten öffentlichen
Rechts) für deren gesetzlich festgelegte Zwecke, insbesondere für die
Errichtung von studentischem Wohnraum,
oder
2.
im öffentlichen
Ausschreibungsverfahren
a) unter Beschränkung auf Bieter, die sich
vertraglich zur Realisierung städtebaulich oder wohnungspolitisch
förderungswürdiger Vorhaben verpflichten, oder
b) mit der Auflage, dass in angemessenem
Umfang öffentlich geförderter Wohnraum errichtet wird,
veräußert werden.“
Nach
Erlass der Verwaltungsvorschrift sind alle bisherigen Verkaufsverfahren für das
Areal Landesfinanzschule gestoppt worden. Der BLB hat mitgeteilt, dass er ab
Januar 2015 in ein Bieterverfahren gem. § 15 Abs. 3 HHG zur Veräußerung der
Grundstücksfläche eintreten wird (s. Anlage 1). Gemäß Ratsbeschluss vom
23.09.2014 wird die Verwaltung ein entsprechendes Angebot abgeben.
Im
Hinblick auf § 15 Abs. 3 HHG sei angemerkt, dass die Stadt Haan nicht zu den Kommunen
mit angespannten Wohnungsmärkten zählt (s. Anlage 1).
Mit
dem Abschluss des Verfahrens ist innerhalb von ca. 9 Monaten zu rechnen, so
dass ein Kaufvertrag im Spätsommer nächsten Jahres geschlossen werden könnte.
c)
Förderung gem.
Wohnraumförderprogramm 2014/2017 (WoFP 2014-17) des Landes NRW
Angesichts der großen Herausforderungen durch die Disparitäten auf
dem Wohnungsmarkt in NRW zwischen den Wachstumsregionen mit angespannten Wohnungsmarktregionen einerseits und
Regionen mit Wohnungsleerständen und vernachlässigten Wohnungsbeständen
andererseits und einer älter werdenden Gesellschaft, sind aus Sicht des Landes
NRW steuerungs- und Impulsgebende Instrumente für wohnungswirtschaftliche
Investitionen in den kommenden Jahren erforderlich. Das Land legt deshalb für die verbleibende
Zeit der 16. Legislaturperiode ein mehrjähriges
Wohnraumförderprogramm 2014-2017 auf.
Die Wohnungsbauförderung ist insbesondere auf die angespannten
Wohnungsmärkte ausgerichtet. Demnach stehen Mittel für die Förderung im Rahmen
von Bestandsinvestitionen, der Eigentumsförderung sowie der Förderung von
quartiersbezogenen Maßnahmen und studentischem Wohnen zur Verfügung. Das WoFP
2014-17 trägt mit seinen Förderangeboten den Disparitäten auf dem Wohnungsmarkt
Rechnung: Die spezifischen örtlichen Verhältnisse werden berücksichtigt bei der
Zuteilung des Förderbudgets und bei der Differenzierung an den jeweiligen
örtlichen Kostenstrukturen.
Die Städten und Gemeinden des Landes werden dazu in vier
Kategorien - hoher - überdurchschnittlicher - unterdurchschnittlicher und
niedriger Bedarf - gegliedert. Die Zuordnung ist Grundlage der administrativen
Steuerung durch den Fördergeber.
Die Stadt Haan wird gem. Anlage 1 zum WoFP 2014-2017 im „Bedarfsniveau
Eigentumsmarkt“ der Kategorie
„überdurchschnittlich zugeordnet.
Im Gegensatz dazu ist im „Bedarfsniveau Mietwohnungen“ Haan der Kategorie „unterdurchschnittlich“
zugeordnet, so dass für diese Wohnungsbausegment (z.B. selbstgenutztes
Wohneigentum) keine, bzw. eine sehr eingeschränkte Förderpriorität bestünde.
Im Hinblick auf die Förderung von
(Mietwohnungs)-Neubauvorhaben heißt es hierzu im WoFP 2014-2017:
„Die Förderung des Neubaus von Mietwohnungen soll
sich auf die Städte und Gemeinden mit einem hohen oder überdurchschnittlichen
Bedarfsniveau auf dem Mietwohnungsmarkt konzentrieren. In Städten und Gemeinden
mit – im Verhältnis zum Landesdurchschnitt – niedrigem Bedarfsniveau nach
Anlage 1 soll der Einsatz von Fördermitteln für die Neuschaffung von
Mietwohnungen nur in begründeten Fällen erfolgen, z. B. bei Umsetzung von
Maßnahmen aus einem kommunalen wohnungspolitischen Handlungskonzept, bei
Abriss- und Ersatzmaßnahmen (Anm.: hiermit sind vorhandene Wohnungsbaubestände
gemeint) sowie bei der Umsetzung von Wohnkonzepten für Senioren und Menschen
mit Behinderung.
Die Bewilligungsbehörden sollen die ihnen
zugeteilten Fördermittel in den Städten und Gemeinden mit einem niedrigen oder
unterdurchschnittlichen Bedarfsniveau nach Anlage 1 nur für Mietwohnungen für
Wohnberechtigte der Einkommensgruppe A in den übrigen Gebietskulissen zu
mindestens 75 Prozent für Wohnberechtigte der Einkommensgruppe A einsetzen.“ S.
18
(Anm.: Der Einkommensgruppe A ist für geringer Verdienende vorgesehen. Zum
Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung ist der Wohnberechtigungsschein A
zwingend erforderlich.)
Aus
Sicht der Verwaltung ist eine Förderung im Mietwohnungsbau hier nicht zu
erwarten.