Sachverhalt:
Es wird Bezug genommen auf die Vorlage 20/127/2024/1. Diese enthält einige kleine Fehler, die hiermit korrigiert werden (in rot).
Gem. § 25 Grundsteuergesetz bestimmt die Gemeinde mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrages die Grundsteuer zu erheben ist. Der Hebesatz ist für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens jedoch für den Hauptveranlagungszeitraum der Steuermessbeträge festzusetzen. Da der bisherige Hauptveranlagungszeitraum am 31.12.2024 endet, ist der Hebesatz für 2025 neu festzusetzen.
Zum 13.12.2024 ist der Großteil der Immobilien nach den neuen Bewertungsmaßstäben veranlagt. Offen sind noch rd. 300 Fälle mit einem Gesamtmessbetrag alt in Höhe von rd. 23.000.
Die Verwaltung hält diesen Bearbeitungsstand für ausreichend, um eine Empfehlung für einen Hebesatz der Grundsteuer A und der Grundsteuer B abgeben zu können.
Das Absinken der Gesamtmessbeträge ist der Tatsache geschuldet, dass nach den neuen Regelungen der festgestellte Grundstückswert (bislang Einheitswert) mit kleineren Steuermesszahlen zu multiplizieren ist. Nach § 15 GrundStG haben sich die Steuermesszahlen wie folgt verändert:
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alt |
neu |
|
|
Grdst. Land- und Forstwirtschaft |
0,006 |
0,00055 |
|
Unbebaute Grdst |
0,0035 |
0,00034 |
|
Wohngebäude |
0,00031 |
|
|
Einfamilienhäuser, die ersten 38 T€ zu 0,0026 danach |
0,0035 |
|
|
Zweifamilienhäuser |
0,0031 |
|
|
Nicht-Wohngebäude |
0,0035 |
0,00034 |
Bereits über die Steuermesszahl erfolgt eine Privilegierung der Wohngebäude.
Grundsteuer A
Die veranlagten Grundstücke, die der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) zuzuordnen sind, weisen einen bisherigen Gesamtmessbetrag in Höhe von 9.362,50 € aus. Hierin enthalten 1.440,00 € für Wohnanteile, die nach der neuen Berechnung ab 2025 der Grundsteuer B zuzurechnen sind. Der neue Gesamtmessbetrag, der ab 2025 zu Grunde zu legen ist, beträgt 4.931,06 €. Hieraus berechnet sich folgender neuer Hebesatz:
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Alt |
Neu |
|
|
Gesamtmessbetrag |
9.362,50 € |
|
|
Abzgl. Wohnanteil |
1.440,00 € |
|
|
maßgeblicher Messbetrag |
7.922,50 € |
4.931,06 |
|
Hebesatz |
254 v.H. |
413 v.H. |
|
Aufkommen |
20.384,75 € |
20.365,28 € |
Für die Grundsteuer A wird für 2025 somit ein Hebesatz
von 413 v.H. vorgeschlagen.
Grundsteuer B
Die veranlagten übrigen Grundstücke, die der Grundsteuer B zuzuordnen sind, weisen einen bisherigen Gesamtmessbetrag in Höhe von 1.488.525,01 € aus. Hinzu kommen 1.440,00 € für Wohnanteile, die bislang der Grundsteuer A zuzurechnen waren. Der neue Gesamtmessbetrag, der ab 2025 zu Grunde zu legen ist, beträgt 1.208.090,15 €. Hieraus berechnet sich folgender neuer Hebesatz:
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Alt |
Neu |
|
|
Gesamtmessbetrag |
1.488.525,01 € |
|
|
|
1.440,00 € |
|
|
maßgeblicher Messbetrag |
1.489.965,01 € |
1.208.090,15 |
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Hebesatz |
510 v.H. |
637 v.H. |
|
Aufkommen |
7.697.606,23 € |
7.695.534,26 € |
Für die Grundsteuer B wird für 2025 somit ein Hebesatz
von 637 v.H. vorgeschlagen.
Differenzierung des Hebesatzes der Grundsteuer B
Das Land NRW hat mit dem Gesetz über die Einführung einer optionalen
Festlegung differenzierender Hebesätze die Möglichkeit eröffnet, für die
Wohngrundstücke und die Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze
festzulegen. Die Verwaltung rät weiterhin von einer Differenzierung der
Hebesätze aufgrund der rechtlichen Unsicherheit ab.
Dennoch soll dargestellt werden, welche Auswirkungen differenzierte Hebesätze bei der Grundsteuer B hätten.
Der Grundsteuer B unterliegen bislang 11.453 Fälle. Diese verteilen sich wie folgt:
Wohngrundstücke:
|
Fälle |
Messbetrag alt |
Messbetrag neu |
|
|
Einfamilienhäuser |
4.564 |
430.822,36 € |
450.464,69 € |
|
Zweifamilienhäuser |
1.101 |
120.863,99 € |
130.494,22 € |
|
Wohnungseigentum |
3.564 |
217.229,86 € |
190.973,70 € |
|
Mietwohngrdst. |
804 |
199.532,51 € |
161.222,57 € |
|
Gesamtaufkommen |
968.448,72 € |
933.155,18 € |
|
|
Hebesatz |
510 v.H. |
637 v.H. |
|
|
Grundsteuer B |
5.003.296,62 € |
5.944.198,50 € |
|
|
Differenzierter HS |
536 v.H. |
||
|
Grundsteuer B |
5.001.711,76 € |
Nicht-Wohngrundstücke:
|
Fälle |
Messbetrag alt |
Messbetrag neu |
|
|
Geschäftsgrdst. |
474 |
393.696,86 € |
136.398,99 € |
|
Gemischt genutzte Grdst. |
290 |
69.305,11 € |
49.338,39 € |
|
Sonstige bebaute Grdst. |
226 |
11.593,19 € |
12.532,93 € |
|
Unbebaute Grdst. |
430 |
28.458,98 € |
73.106,70 € |
|
Gesamtaufkommen |
503.054,14 € |
271.377,01 € |
|
|
Hebesatz |
510 v.H. |
637 v.H. |
|
|
Grundsteuer B |
2.598.928,60 € |
1.728.671,55 € |
|
|
Differenzierter HS |
958 v.H. |
||
|
Grundsteuer B |
2.599.791,76 € |
Abweichungen zur vorherigen
Berechnung ergeben sich, da vom Finanzamt in einigen Fällen bislang keine
Zuordnung zu einer bestimmten Grundstücksart angegeben wurde. Die Verwaltung
befindet sich hier noch in der Klärung der Zuordnung.
Erkennbar ist, dass im Bereich der Wohngrundstücke der Messbetrag für Wohnungs-eigentum und Mietwohngrundstücke sinkt, während der Messbetrag für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen. Im Bereich der Nicht-Wohngrundstücke sinkt der Messbetrag für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, während er für sonstige bebaute Grundstücke und unbebaute Grundstücke steigt.
Nicht bekannt ist die Anzahl der Wohnungen. Zur Berechnung der Auswirkungen einer Differenzierung wird daher unterstellt, dass ein Einfamilienhaus und ein Wohneigentum einer Wohnung gleichgesetzt werden, ein Zweifamilienhaus entsprechend zwei Wohnungen enthält und ein Mietwohngrundstück vier Wohnungen. Hieraus ergeben sich 13.546 Wohnungen. Für eine Wohnung waren somit bis 2024 durchschnittlich mtl. 30,38 € an Grundsteuern zu zahlen, zukünftig wären es 36,57 € bei einem einheitlichen Hebesatz von 637 v.H. Bei einem differenzierten Hebesatz würde sich keine Veränderung ergeben.
Bei einer näheren Betrachtung bezogen auf Straßenzüge, Viertel oder Grundstückslagen, ergeben sich beispielhaft folgende Veränderungen bei der Gegenüberstellung der Grundsteuer nach altem Recht und nach reformiertem Recht ab 2025:
|
Lage |
2024 510 v.H. |
2025 637 v.H. |
2025 Grundsteuer 536 v.H. |
|
Neubaugebiet |
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|
|
|
45
Einheiten Ø |
650,60 € |
846,56 € |
712,33 € |
|
|
|
|
|
|
Vermieter
e.G. |
|
|
|
|
740
Wohnungen Ø |
220,81 € |
167,17 € |
140,67 € |
|
|
|
|
|
|
Vermieter
|
|
|
|
|
240
Wohnungen Ø |
210,84 € |
182,22 € |
153,33 € |
|
|
|
|
|
|
EFH-Siedlung
älter |
|
|
|
|
54
Einheiten Ø |
456,18 € |
567,83 € |
477,80 € |
|
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In der Ratssitzung am 17.12.2024 stellte die GAL-Fraktion den Antrag, von der Möglichkeit differenzierter Hebesätze Gebrauch zu machen und schlug vor, den Hebesatz für Wohngrundstücke auf 536 v.H. und den Hebesatz für Nichtwohngrundstücke auf 958 v.H. festzusetzen.
Hierzu meldete die WLH-Fraktion Beratungsbedarf an. Es wurde beschlossen, die Frage der Differenzierung des Grundsteuerhebesatzes für die Grundsteuer B in einer Sondersitzung des Rates zu erörtern.
Zusätzlich zu den bisherigen Informationen sollte die Entwicklung der Grundsteuer
in den Nachbarkommunen dargestellt werden:
|
A |
B |
|
|
C |
Status |
||
|
alt |
neu |
alt |
neu W* |
neu NW |
|
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|
|
Erkrath |
285 |
476 |
652 |
808 |
1.340 |
nein |
beschlossen |
|
Haan |
254 |
|
510 |
|
|
|
|
|
Heiligenhaus |
210 |
276 |
680 |
983 |
983 |
nein |
beschlossen |
|
Hilden |
290 |
325 |
580 |
650 |
1.300 |
nein |
beschlossen |
|
Langenfeld |
160 |
291 |
360 |
418 |
418 |
nein |
beschlossen |
|
Mettmann |
290 |
499 |
745 |
932 |
932 |
nein |
beschlossen |
|
Monheim |
282 |
1.000 |
282 |
1.000 |
1.000 |
10.000 |
beschlossen |
|
Ratingen |
220 |
312 |
440 |
450 |
710 |
nein |
beschlossen |
|
Velbert |
215 |
234 |
650 |
931 |
931 |
nein |
beschlossen |
|
Wülfrath |
320 |
468 |
720 |
918 |
1.744 |
nein |
beschlossen |
|
Solingen |
305 |
305 |
690 |
805 |
805 |
nein |
beschlossen |
|
Wuppertal |
240 |
309 |
620 |
947 |
947 |
nein |
beschlossen |
|
Düsseldorf |
156 |
295 |
440 |
374 |
374 |
nein |
beschlossen |
*W= Wohngebäude, NW= nicht
Wohngebäude
Gelb unterlegt: Städte, mit differenzierten Hebesätzen
Lediglich die Stadt Düsseldorf hat ihren Hebesatz gesenkt.
Beschlussvorschlag:
Vorschlag der Verwaltung (Variante 1 der Grundsteuerhebesatzsatzung):
- Der Rat beschließt von der Differenzierung der Hebesätze für die Grundsteuer B im Jahr 2025 keinen Gebrauch zu machen.
- Der Rat beschließt die beigefügte Grundsteuerhebesatzsatzung in der Variante 1.
Vorschlag entsprechend Antrag der GAL-Fraktion (Variante 2 der Grundsteuerhebesatzsatzung):
- Der Rat beschließt von der Differenzierung der Hebesätze für die Grundsteuer B nach § 1 Abs. 1 des Grundsteuerhebesatzgesetzes NRW Gebrauch zu machen
- Der Rat beschließt die beigefügte Grundsteuerhebesatzsatzung in der Variante 2.
Finanz. Auswirkung:
Sowohl mit den vorgeschlagenen einheitlichen Hebesätzen für die Grundsteuer B (Variante 1) als auch den differenzierten Hebesätzen (Variante 2) können die im Haushalt 2025 veranschlagten Beträge erreicht werden.