Raumbedarfsdeckung
Sachverhalt:
Der Rat der Stadt Haan beschloss in seiner 27. Sitzung am 27.02.2018 einstimmig die Projektfreigabe für das Vergabeverfahren 'Erweiterung der Grundschule Gruiten' (Vorlage: 65/039/2018).
Im Rahmen der Schadstoffuntersuchungen wurden im Februar 2018 deutliche
Belastungen durch Polychlorierte Biphenyle (PCB) an einzelnen Baustoffproben
(Anstriche) des Altbaus festgestellt.
Am 07.06.2018 beschloss
der BVFOA wie folgt:
„Vor dem Hintergrund der bisherigen Beschlusslage
(Erweiterungsbau und Beibehalt des Altbaus im Bestand in zwei Projektphasen,
somit nicht in einem Zuge) wird die in der Vorlage 65/041/2018 beschriebene
Variante A beschlossen und der Erweiterungsbau autark erstellt, inklusive der
Präsentation der Verwaltung in der heutigen Sitzung des BKSA zur Verbindung
beider Gebäudeteile.
Sobald die Altbausanierung ausreichend geplant ist,
erfolgt eine Betrachtung auf Basis der dann vorhandenen Planungsergebnisse.
Gleichzeitig wird die Verwaltung beauftragt, die unterschiedlichen Alternativen
inkl. eines Ersatzbaus am bisherigen Standort in zeitlicher Hinsicht
darzustellen.
Nach Vorlage des Untersuchungsergebnisses zur PCB-Problematik werden die PCB-Sanierungs- und Entsorgungskosten und die notwendigen Sanierungsarbeiten im Altgebäude ermittelt. Auf dieser Basis wird dann ein Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen PCB-Sanierung/Abbruch sowie PCB-Sanierung/Sanierung des Altgebäudes angestellt.“
Sachstand
Vom Gebäudemanagement wurde das
Gutachterbüro mit ergänzenden Untersuchungen auf PCB beauftragt. Diese haben in
den Sommerferien 2018 stattgefunden. Ebenso wurden weitere Feststoffproben
sowie Bohrkerne entnommen und chemisch untersucht.
Auszug aus den Untersuchungsergebnissen der
zweiten Beprobung:
„Beurteilung der Untersuchungsergebnisse
… Die im Zuge der zweiten Messkampagne
festgestellten Raumluftbelastungen von Σ PCB = 9,5 bis 1.130 ng/m³ liegen
im Mittel bei Σ PCB ≈ 450 ng/m³ und damit oberhalb des
Vorsorgewertes der PCB-Richtlinie von Σ PCB ≤ 300 ng/m³. Etwa zwei
Drittel der Raumluftmesswerte überschreiten den Vorsorgewert.
Zur Veranschaulichung der
räumlichen Verteilung der PCB-Belastungen in der Grundschule sind in der Anlage
6 die vorliegenden Analysenergebnisse in den Grundrissplänen des Schulkomplexes
räumlich zugeordnet eingetragen. Darüber hinaus sind im nachfolgenden Bild 6-1
die Räume und Flure mit stark PCB-belasteten Anstrichen farbig gekennzeichnet.
In den farbig gekennzeichneten Bereichen weisen die Wandanstriche und sonstigen
Farbanstriche deutliche bis sehr stark erhöhte PCB-Belastungen auf und sind
somit als Primärquellen für Raumluftbelastungen zu bewerten.
Bild
6-1: Farbige Kennzeichnung der Räume mit PCB-Primärquellen im UG, EG und OG
(von links nach rechts) der GGS Gruiten
In den übrigen nicht farbig
gekennzeichneten Räumen des Bildes 6-1 sind teilweise keine oder lediglich
geringe PCB-Verunreinigungen vorhanden, die erfahrungsgemäß auf einen Eintrag
über die PCB-haltige Raumluft aus den Nachbarräumen mit Primärquellen
zurückzuführen sind. Im Dachgeschoss wurden lediglich geringe
Raumluftbelastungen Σ PCB << 100 ng/m³ gemessen. Dies lässt den
Schluss zu, dass es im Dachgeschoss keine Primärquellen für PCB gibt.
Zusammenfassend ist somit
festzustellen, dass die Ergebnisse der ergänzende PCB-Untersuchungen die
vorliegenden Erkenntnisse der ersten Mess- und Untersuchungskampagne vom
Frühjahr 2018 vom Grundsatz her bestätigen und darüber hinaus bei einzelnen
Feststoffproben der zweiten Untersuchungskampagne noch deutlich höhere
PCB-Gesamtgehalte gemessen wurden, als dies den Ergebnissen der Voruntersuchung
zu entnehmen ist.
Die bei den Raumluftmessungen
der zweiten Untersuchungskampagne generell nachgewiesenen höheren
PCB-Gesamtgehalte sind im Wesentlichen auf die zum Zeitpunkt der Messung
herrschenden hohen Außenlufttemperaturen zurückzuführen. Diese hohen
Außenlufttemperaturen sind nicht repräsentativ für das gesamte Jahr und
hinsichtlich der Häufigkeit des Eintretens eher als eine Ausnahmesituation zu
bewerten. Vereinfacht kann davon ausgegangen werden, dass im Jahresdurchschnitt
im Schulgebäude eher Raumluftbelastungen durch PCB in der Größenordnung der
ersten Messkampagne vorherrschen.
Hinweise
und Empfehlungen
Die Ursache für die
PCB-Raumluftbelastung ist auf die im Altbau vorhandenen stark PCB-belasteten
Primärquellen (Farbanstriche) zurückzuführen. Die hier als Weichmacher in
offener Anwendung in den Anstrichen enthaltenen PCB sind in Abhängigkeit von
ihrem Chlorgehalt mehr oder weniger stark flüchtig und gelangen so in die
Raumluft der Schulräume. Über die belastete Raumluft kommt es zur
Sekundärkontamination sämtlicher mit ihr in Kontakt stehenden Materialien. Die
sekundärkontaminierten Bauteile und Gegenstände wiederum geben die in die
Oberfläche eingelagerten PCB nach und nach wieder an die Raumluft der
Schulräume ab. Großflächige Sekundärkontaminationen können selbst nach einer
vollständigen Beseitigung der Primärquellen im ungünstigen Fall ebenfalls
erhöhte PCB-Raumluftkonzentrationen verursachen.
Neben den relativ hohen
Belastungen der Primärquellen dürften im Schulaltbau auch alle vormals
PCB-freien Oberflächen der Decken und Wände einschließlich der Materialien des
Innenausbaus und aller im Gebäude vorhandener Gegenstände infolge von
Sekundärkontaminationen über die Raumluftbelastung mehr oder minder stark mit
PCB beaufschlagt sein.
Gemäß den Vorgaben der
PCB-Richtlinie sind die im Altbau der Gemeinschaftsgrundschule Gruiten
vorhandenen Primärquellen und vermutlich auch Teile der sekundärkontaminierten
Baustoffe (Anstriche, Putze, Innenausbau etc.) durch eine Beseitigung zu
sanieren. Diese Sanierungsarbeiten sollten aus fachtechnischer Sicht der ICG
Düsseldorf im Zuge einer zukünftigen Modernisierung des Altbaus durchgeführt
werden.
Die Ergebnisse der
tiefenorientierten Beprobungen zeigen, dass sich die PCB-Belastung im
Wesentlichen auf die Anstriche beschränkt, so dass mit einem ordnungsgemäßen
und sorgfältigen Abtrag der Wandanstriche und des unterlagernden Putzes eine
weitgehend vollständige Beseitigung der PCB-Belastung in der Grundschule
grundsätzlich möglich ist. Dennoch kann nicht vollständig ausgeschlossen
werden, dass auch nach dem ordnungsgemäßen Abtrag geringe Restbelastungen der
PCB im Mauerwerk und in den Hohlkammerdecken verbeiben. Aus fachtechnischer
Sicht der ICG Düsseldorf wird deshalb empfohlen durch eine Pilotsanierung und
anschließende Raumluftmessung den Nachweis zu erbringen, dass eine erfolgreiche
PCB-Sanierung der kontaminierten Räume durchführbar ist.“
Auf der Basis der aktuellen Beschlusslage
vom 07.06.2018 hat
das Gebäudemanagement in Zusammenarbeit mit der beauftragten
Vergaberechts-Kanzlei geprüft, wie der gefasste Beschluss im Detail umsetzbar ist.
Zur zeitnahen Durchführung des Vergabeverfahrens wurde der öffentliche
Teilnehmerwettbewerb für die beschränkte Ausschreibung des beschlossenen und
unstrittigen Erweiterungsbaus mit dem Hinweis auf das noch nicht klare
Bauvolumen veröffentlicht.
Auf der Grundlage des Ergebnisberichts der
chemischen Untersuchungen konnte das
Sanierungskonzept zum Zwecke einer Kostenschätzung ausgearbeitet werden. Die
PCB-Sanierungs- und Entsorgungskosten und die notwendigen Sanierungsarbeiten im
Altgebäude wurden für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung als
Kostenschätzung ermittelt. Auf dieser Basis wurde ein
Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen PCB-Sanierung/Abbruch sowie
PCB-Sanierung/Sanierung und Modernisierung des Altgebäudes erstellt.
Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Durch die DU
Diederichs AG wurde im Oktober 2018 eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
durchgeführt. Sie beinhaltet einen Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen
PCB-Sanierung mit Abbruch des derzeitigen Altbaus und Neubau des OGS- und
Verwaltungsbereichs sowie PCB-Sanierung mit Sanierung des derzeitigen Altbaus
und Modernisierung dessen.
Das Ergebnis der
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zeigt, dass die Variante Neubau des OGS- und
Verwaltungsbereichs trotz höherer Herstellungskosten langfristig über einen
Zeitraum von 30 Jahren betrachtet zu dem geringsten Ressourcenverbrauch führt
und somit die wirtschaftlichste Variante darstellt.
Ergebnis der Kosten-Nutzen-Bewertung
Zusätzlich
zur reinen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wurde seitens Amt 65 eine Bewertung
des Nutzwertes beider Varianten abschätzungsweise vorgenommen. Beide Varianten
liegen hier nahezu bei gleicher Punktzahl. Zusammen mit dem Ergebnis der
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ergibt sich die Rangfolge. Die Variante Neubau
des OGS/Verwaltungsbereichs liegt demnach auf Rang 1 und hat das beste Ergebnis
nach der Kosten-Nutzen-Bewertung. Aufgrund des Ergebnisses empfiehlt die
Verwaltung den Abbruch des Schulgebäudes und die Errichtung eines Neubaus zur
Deckung des Raumbedarfs für OGS und Verwaltung. Bei der
Entscheidungsfindung zu einem Beschluss kann es je nach Standpunkt des
Betrachters verschiedene Sichtweisen geben. Einerseits die wirtschaftliche und
technische Sicht auf Basis der Datenlage, die für einen Neubau spricht,
andererseits den Aspekt, dass mit einem Abbruch und Neubau das alte
Schulgebäude entfällt.
Darstellung der Wesentlichen Vor-/Nachteile
der beiden Varianten:
Variante Altbausanierung für
OGS/Verwaltung |
Variante Ersatzneubau für OGS/Verwaltung |
Stärken: Zusätzliches
Raumangebot im Dachgeschoss Bewahrung des
Ortsbilds |
Stärken: Minimierte
Schadstoffbelastung Flächenoptimierung
(Bewirtschaftung) |
Schwächen: PCB-Restbelastung |
Schwächen: Flächenoptimierung
(Schulbetrieb) |
Chancen: Bewahrung des
Altbaus |
Chancen: Neubau als
Gesamtgebäude |
Risiken: PCB-Sanierung/Probesanierung/ Terminrisiken Unvorhergesehenes
im Bestand |
Risiken: Übliche
Baurisiken (Kosten, Termine) |
Raum- und Funktionsschema als
Lösungsmöglichkeit der Realisierung des Raumbedarfs
Die als Anlage beigefügten Raum- und Funktionsschemata für den Neubau sind keine Entwürfe im Sinne von Grundrissplänen, sondern stellen lediglich dar, inwieweit das Raumprogramm hinsichtlich der Flächen und Funktionszusammenhänge abgebildet werden könnte.
Anlagen
- Wirtschaftlichkeitsuntersuchung DU Diederichs vom 06.11.2018
- Kosten-Nutzen-Bewertung des Amtes 65
- Raum- und Funktionsschemata Neubau
- Bericht der Fa. ICG zu Schadstoffen vom 05.09.2018
Beschlussvorschlag:
Die GGS Gruiten inklusive OGS/Verwaltung wird am Standort neu errichtet. Entsprechende Haushaltsmittel werden für den bereits beschlossenen Erweiterungsbau Klassentrakt und für die OGS/Verwaltung als Neubau in Höhe von 10,16 Mio. EUR inkl. USt. bereitgestellt. Die Verwaltung erhält hiermit den entsprechenden Auftrag zur Planung, Ausschreibung und Vergabe des Gesamtprojektes GGS Gruiten mit Klassentrakt, OGS und Verwaltung.
Finanz. Auswirkung:
Die aktualisierte
Kostenschätzung für das Projekt gestaltet sich wie folgt:
Inhalt |
Kostenschätzung aus
2017 |
Kostenschätzung KG 200-700 DIN 276 10/2018 Neubau |
Erweiterungsbau Klassentrakt mit Abbruch alter Anbauten |
4.620.000 |
6.500.000 |
Maßnahmen Altbau |
300.000 |
|
Neubau OGS/Verwaltung |
|
3.207.942 |
Außenanlagen KG 500 + Anteil KG 700 |
|
450.000 |
Summe |
4.920.000 |
10.157.942 |
Die Kostensteigerung im Bereich des Erweiterungsbaus (Klassentrakt) liegt an verschiedenen Aspekten wie der BKI-Kennzahl-Anpassung an die aktuellen Vergleichsdaten aus der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zum Neubau OGS/Verwaltung, der Schadstoffbelastung der abzubrechenden Anbauten am Schulhauptgebäude und einem angesetzten Baukostenindex bis zum Vergabezeitpunkt. Zudem sind die Außenanlagen einkalkuliert, was vorher nicht umfänglich der Fall war. Die lose Möblierung ist in der Kostenschätzung nicht berücksichtigt.
Im Haushaltsplan 2019 sind bisher folgende Mittel eingestellt:
Ansatz 2017 |
Ansatz 2018 |
Plan 2019 |
Plan 2020 |
Plan 2021 |
Summe |
|
Erweiterung der Grundschule Gruiten mit Stadtteilbücherei Gruiten - Baukosten |
100.000 |
100.000 |
100.000 |
3.900.000 |
3.900.000 |
8.100.000 |
Summe |
|
|
|
|
|
8.100.000 |
Die zu aktualisierende Haushaltsplanung 2019 zeigt folgende Tabelle für den Neubau:
Inhalt |
Ansatz 2017 |
Ansatz 2018 |
Plan 2019 |
Plan 2020 |
Plan 2021 |
Plan 2022 |
Erweiterung der Grundschule Gruiten mit Stadtteilbücherei Gruiten und Abbruch des Schulgebäudes mit Neubau des Gebäudes für OGS und Verwaltung Baukosten |
100.000 |
100.000 |
100.000 |
1.700.000 |
4.000.000 |
4.157.942 |
Die Differenz zum Haushaltsplanentwurf 2019
beträgt 2.057.942 EUR.
Die Finanzierung des Projekts soll über Investitionskredite erfolgen. Da im Haushaltsplanentwurf 2019 die Finanzierung und die Abschreibung für ein Investitionsvolumen von 8,1 Mio. € berücksichtigt wurden, werden hier nur noch die zusätzlich erforderlichen Aufwendungen berücksichtigt. Unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 2% ergeben sich Finanzierungskosten in Höhe von rd. 40.000 €. Darüber hinaus ergeben sich Aufwendungen für Abschreibungen in Höhe von
rd. 30.000 €. Den Mehraufwendungen stehen jährliche Einsparungen bei den Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten in Höhe von rd. 40.000 € gegenüber, so dass der Ergebnisplan wie folgt zusätzlich belastet wird:
Die aus der laufenden Verwaltung zu erwirtschaftende erhöhte Tilgung in der Finanzrechnung beträgt rd. 70.000 €.
Zeitrahmen
Das Gebäudemanagement (GM) hat die Bekanntmachung zum Teilnahmewettbewerb am 26.06.2018 veröffentlicht.
Der
geplante Zeitrahmen für das Projekt bei Durchführung des vorgeschlagenen
Vergabeverfahrens stellt sich wie folgt dar:
Stand 10/2018
Teilnahmewettbewerb Sept.
2018
Ausschreibung Mitte
Jan. 2019
Auftragsvergabe Dez.
2019
Entwurfsplanung
+ Genehmigungsverfahren bis
Jun. 2020
Baubeginn
(Abbruch Anbauten) ab
Juli 2020
Fertigstellung Juli 2022
Anlagen
- Wirtschaftlichkeitsuntersuchung DU Diederichs vom 06.11.2018
- Kosten-Nutzen-Bewertung des Amtes 65
- Raum- und Funktionsschemata Neubau
- Bericht der Fa. ICG zu Schadstoffen vom 05.09.2018