hier: Aufstellungsbeschluss, § 2 (1) BauGB,
Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, § 3 (1) BauGB
Sachverhalt:
1./ Bisheriger
Verfahrensverlauf
Am
12.01.1994 wurde vom Planungs- und Verkehrsausschuss (PLVA) der Aufstellungsbeschluss
zum Bebauungsplan Nr. 143 erstmalig gefasst.
Am 01.02.2005 hat sich die Stadt Haan,
vertreten durch den Planungs-, Umwelt- und Verkehrsausschuss, zur Entwicklung
der „Windhövel-Passage“ im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 143 verpflichtet, mit
einem Investor zu kooperieren. Ziel der Kooperation war der Abschluss eines
städtebaulichen Vertrags über die Durchführung des Verfahrens zum Bebauungsplan
Nr. 143.
Am
10.05.2005 fasste der Planungs-, Umwelt- und Verkehrsausschuss den Beschluss
zur Aufstellung der 20. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP). Gleichzeitig
wurde die Vorentwurfsplanung zur Ausarbeitung des Bebauungsplans Nr. 143
beschlossen.
Am
07.03.2006 beschloss der Planungs-, Umwelt- und Verkehrsausschuss die Offenlage
der Entwürfe zur 20. FNP-Änderung und zum Bebauungsplan Nr. 143.
Am
12.09.2006 hat der Rat der Stadt Haan nach Genehmigung durch die
Bezirksregierung die 20. Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich
„Windhövel“ beschlossen.
Am
27.03.2007 hat der Rat der Stadt Haan den Bebauungsplan Nr. 143 „Windhövel“ in
der Fassung vom 14.02.2007 als Satzung beschlossen und seiner Begründung in der
Fassung vom 14.02.2007 zugestimmt. Der Satzungsbeschluss wurde am 13.04.2007 im
Amtsblatt der Stadt Haan veröffentlicht.
Nach Feststellung eines
Formfehlers wurde ein ergänzendes Verfahrens nach § 214 BauGB durchgeführt, der
Formfehler behoben und hierbei gleichzeitig die Gelegenheit zur Klarstellung und Berücksichtigung aktueller
Rechtsänderungen genutzt. Anschließend wurde der Bebauungsplan Nr. 143
„Windhövel“ in der Fassung vom 26.05.2008 mit der Begründung in der Fassung vom
02.04.2008 am 24.06.2008 erneut als Satzung beschlossen. Mit Bekanntmachung im
Amtsblatt am 27.06.2008 wurde der Bebauungsplan rückwirkend in Kraft gesetzt.
Mit Urteil
vom 19.03.2009 wurde der Bebauungsplan Nr. 143 „Windhövel“ im Rahmen der mdl.
Verhandlung über zwei gegen die Planung vorgebrachte Normenkontrollanträge vom
10. Senat des Oberverwaltungsgerichts für das Land NRW (OVG) für unwirksam
erklärt.
Das Gericht
stellte in seiner Urteilsbegründung fest, dass die Beurteilung der
Lärm-vorbelastung für die Bebauung entlang der Kaiserstraße fehlerhaft ist und
eine Beurteilung der zur Nachtzeit zu berücksichtigen Lärmimmissionen im
geplanten MK1-Gebiet gar nicht vorgenommen wurde. Weiterhin wurde darauf
hingewiesen, dass Bedenken zu folgenden Begründungs- bzw. Planinhalten
bestehen:
- Die städtebauliche Rechtfertigung zum
Ausschluss von Vergnügungsstätten (textl. Festsetzung Nr. 1.2 Satz 2) ist nicht
tragfähig,
- Zweifel an der städtebaulichen
Rechtfertigung der Bauhöhenbeschränkung innerhalb eines 6 Meter breiten
Streifens am Nord- und Ostrand des MK-1-Gebiets (mangelnde Ausnutzbarkeit der
überbaubaren Fläche),
- Zweifel an der Wahrung des Gebots der
objektiven Rücksichtnahme in Bezug zur Festsetzung einer Lärmschutzwand.
Zur Behebung der vom Gericht erkannten Mängel
hat die Verwaltung eine ergänzende schalltechnische Untersuchung zur Bewertung
der insbesondere zur Nachtzeit auftretenden gewerblichen und Verkehrs bedingten
Schallimmissionen erarbeiten lassen (Peutz Consult, 29.05.2009); als Grundlage
für die Ermittlung wurden die aktuellen Zahlen zur Erfassung des
Straßenverkehrs im Rahmen des Verkehrsentwicklungsplans heran gezogen.
Die Ergebnisse
der Untersuchung, ebenso weitere Ergänzungen zu den im Urteil bemängelten
Inhalten, wurden in die Begründung zum Bebauungsplan übernommen; die
Planzeichnung selbst wurde inhaltlich nicht geändert.
Am
23.06.2009 wurde der erneute Aufstellungsbeschluss und der Beschluss zur
öffentlichen Auslegung nach §§ 3(2) und 4 (2) BauGB gefasst.
Am
06.10.2009 entschied der Rat der Stadt Haan über die im Rahmen der Offenlage
vorgebrachten Stellungnahmen und beschloss den Bebauungsplan Nr. 143 erneut als
Satzung. Mit Veröffentlichung am 16. 10.2009 trat die Satzung in Kraft.
Die
Planurkunde wurde am 16.12.2010 mit einem neuen Ausfertigungsvermerk (am
17.12.2010 mit Rückwirkung zum 04.06.2010 im Amtsblatt veröffentlicht) sowie
mit einem Hinweis zur Einsichtnahme in die DIN 4109 und in die VDI 2719 (am
09.09.2011 mit Rückwirkung zum 04.06.2010 im Amtsblatt veröffentlicht) ergänzt.
Im Rahmen
einer ergänzenden Untersuchung (Peutz Consult, Februar '2011) wurden die schalltechnischen
Auswirkungen der Bauleitplanung unter der Voraussetzung, dass die
Lichtsignalanlage des Knotenpunkts Windhövel / Kaiserstraße auch zur Nachtzeit
in Betrieb ist, ermittelt. Die ergänzende Untersuchung kommt zu dem Ergebnis,
dass der nächtliche Ampelbetrieb keinen nennenswerten Einfluss auf die
Differenzen zwischen Analysefall und Planfall haben; eine Relevanz für das
Abwägungsergebnis mithin nicht besteht.
Mit Urteil
vom 17.11.2011 wurde der Bebauungsplan Nr. 143 „Windhövel“ im Rahmen der mdl.
Verhandlung über einen gegen die Planung vorgebrachten Normenkontrollantrag vom
2. Senat des Oberverwaltungsgerichts erneut für unwirksam erklärt.
Das OVG
stellt in seiner Urteilsbegründung nunmehr fest, dass die Festsetzungen unter
Ziffer 1.2, Sätze 1 und 2 zur allgemeinen Zulässigkeit von sonstigen
Wohnnutzungen im Sinne von § 7 (2) Nr. 7 BauNVO in den Kerngebieten MK 1- 6 und
MK 8 (oberhalb des Erdgeschosses) und im MK7 (in allen Geschossen) materiell fehlerhaft sind. Dieser
Mangel führe auch zur Gesamtunwirksamkeit des angefochtenen Bebauungsplans:
Die
planerische Festsetzung von sonstigen Wohnungen im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 7
BauNVO als allgemein in einem Kerngebiet zulässige Nutzung könne im Grundsatz
zwar zur Verhinderung der Verödung einer Innenstadt städtebaulich gerechtfertigt
sein. Dies gelte auch für die vorliegende Planung bzw. für den
Innenstadtbereich Haan. Die durch den Bebauungsplan Nr. 143 erfolgte
flächendeckende Zulassung von sonstigen Wohnungen überschreite allerdings die
gesetzlich hierfür durch § 7 BauNVO gezogenen Grenzen.
Das
Gericht stellt außerdem fest, dass alle weiteren von der Antragstellerin gegen
den Bebauungsplan vorgetragenen Einwände nicht durchgreifen; die Bauleitplanung
also in diesen Punkten beanstandungsfrei ist.
Das
heißt, dass alle im voran gegangenen
Normenkontrollverfahren erkannten Mängel, insbesondere die fehlerhafte
Ermittlung und Bewertung der Schallimmissionen, behoben wurden.
(Anmerkung:)
Die
nunmehr vom 2. Senat beanstandeten Festsetzungen entsprechen (bis auf die
Festsetzung zum MK7-Gebiet) denen der Vorgänger-Bebauungspläne BP 41d, 1. und
2. Änderung BP 41d. Der Bebauungsplan Nr. 41d wurde im Rahmen eines früheren
Normenkontrollverfahrens geprüft und nicht beanstandet.
Auch hat der 10. Senat des OVG Münster in
seiner Entscheidung vom 19.03.2009 zum Bebauungsplan Nr. 143 diese
Festsetzungen nicht beanstandet.
Die
Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 143 in der vom OVG beanstandeten Form
ermöglichen in den Kerngebieten einen nur theoretisch denkbaren, maximalen
Anteil von insgesamt 50% Wohnnutzung (s. Anlage 1a). Damit liegt der Anteil des
Wohnens im Rahmen dessen, was in
innerstädtischen Kerngebieten häufig der Fall ist (im 1.-2. Geschoss
kerngebietstypische Nutzungen, in den darüber liegenden 2-4 Geschossen Wohnen).
Das Bestreben, das Wohnen in Kerngebieten (ab
dem ersten Obergeschoss) allgemein zuzulassen, entspricht dem Grundsatz, die
Innenstädte nicht veröden zu lassen, sondern durch das Wohnen den lebendigen
Charakter (historisch gewachsener) innerstädtischer Strukturen zu bewahren.
Inhaltlich
entsprechende Festsetzungen enthalten auch vergleichbare, innerstädtische
Bebauungspläne anderer Mittel- und Großstädte in NRW.
2./ Darstellungen zum Urteil des OVG durch die
Bürgerinitiative Innenstadt Haan
Die in der Öffentlichkeit und mit den
E-mails vom 28.11.2011 und 5.12.2011 verbreiteten Darstellungen zum Urteil des
OVG vom 17.11.2011sind in allen wesentlichen Punkten erkennbar falsch. Zur Information der politischen Gremien nimmt die
Verwaltung deshalb hierzu in ausführlicher Form Stellung:
Behauptung
vom 28.11.2011:
Ein Anwohner aus der Rechtsgemeinschaft Haaner Bürger hat erneut
erfolgreich gegen die Stadt mit ihrem monströsen Klotz (Einkaufscenter)
geklagt.
Behauptung
vom 5.12.2011:
„Sie
waren gewarnt. Nicht zuletzt durch viele Einwendungen - auch unsere - zu den
verschiedenen Offenlegungen und durch die Klageschriften des Rechtsanwalts der
Rechtsgemeinschaft Haaner Bürger.“
Fakt ist:
Gegen den Bebauungsplan hat sich eine
einzelne Antragstellerin gewandt, die im Normenkontrollverfahren
antragsberechtigt war. Das OVG führt hierzu aus:
„Das Grundstück der Antragstellerin
(Schillerstraße 12) liegt im Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans
Nr. 143 der Antragsgegnerin. Unmittelbar angrenzend an ihr Grundstück setzt der
angefochtene Bebauungsplan - an Stelle der bislang dort befindlichen Tiefgarage
mit ebenerdig angelegter Grünfläche - ein Kerngebiet MK1 fest. In dem MK1 soll
nach den Vorstellungen der Antragsgegnerin eine zweigeschossige Einkaufspassage
entstehen, die in Richtung Neuer Markt bis maximal vier Geschosse erhalten
kann. Im Untergeschoss und auf einem Parkdeck oberhalb des Erdgeschosses sollen
Stellplatzflächen entstehen. Die Anlieferung der im Untergeschoss angesiedelten
Betriebe soll über eine nördlich des Grundstücks der Antragstellerin
verlaufende Zufahrt, die als private Verkehrsfläche festgesetzt ist, erfolgen.
Bei dieser Sachlage ist eine Beeinträchtigung von schützenswerten Eigentumsinteressen
der Antragstellerin - insbesondere infolge einer Lärmzusatzbelastung nicht von
vornherein ausgeschlossen.“
Sämtliche Argumente, die der Anwalt der
Antragstellerin vorab vorgetragen hat, sind nach dem Urteil des OVG
gegenstandslos. Hierzu das OVG:
„Der Antrag ist auch
begründet. Der angegriffene Bebauungsplan leidet allerdings nicht an
beachtlichen Form- oder Verfahrensmängeln.“
„Der Bebauungsplan Nr. 143
"Windhövel" weist allerdings in materieller Hinsicht zu seiner
Unwirksamkeit führende Mängel auf: Dem angefochtenen Bebauungsplan fehlt es
zwar nicht an der städtebaulichen Rechtfertigung im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1
BauGB … . Allerdings genügt die textliche Festsetzung Ziffer 1.2, Sätze 1 und
2, zur Zulässigkeit von Wohnnutzung in den festgesetzten Kerngebieten nicht den
materiell-rechtlichen Anforderungen … . Darüber hinausgehende Mängel -
insbesondere was die Berücksichtigung der Lärmschutzbelange in der Abwägung
betrifft - sind nicht gegeben …. .“
Anzumerken ist von Seiten der Verwaltung, dass
der vom OVG erkannte Festsetzungsmangel - nämlich die Gefahr der Entwicklung
des festgesetzten Kerngebietes de facto in ein Wohngebiet - aus Sicht der
Antragstellerin hinsichtlich ihrer geäußerten Belange eher positiv zu werten
gewesen wäre.
Behauptung vom 5.12.2011:
All der riesige Aufwand, die Planung nur zu „heilen“ und nicht
substanziell zu verändern, brachte keine Besserung. Er war nutzlos. Wir fragen
uns schon seit längerem, wie Sie die hohen Ausgaben dafür alleine verantworten
können. Deshalb befragten wir den Landrat, der für Ihren Nothaushalt zuständig
ist und baten ihn, Sie zu bremsen. Eine Antwort steht noch aus.
Weiter:
Kritik an ein bisschen Rechtsverdrehung oder auch am Zweck, der die Mittel
heiligt, ist nicht nur etwas für Puritaner. Wir leben in einem Rechtsstaat. Da
erwarten wir schon, dass Normen und Regeln besonders von den Verwaltungsspitzen
und Fraktionen eingehalten werden. Schließlich sind Sie vereidigt. Deshalb
müssten Sie auch sparsam wirtschaften und nicht immer wieder ein Fass
aufmachen, um Recht zu bekommen. Sie sollten damit aufhören. Nach dem 1. Urteil
war es „nur“ – wie Sie meinten – der nicht untersuchte Nachtlärm und jetzt nach
dem 2. Urteil ist es lediglich die falsche Wahl als Kerngebiet?
Fakt ist:
Im Hinblick auf das mögliche
Investitionsvolumen in der Innenstadt, was Haan zufließen wird, und den
nachhaltigen Vorteil für die Stadtentwicklung ist der relativ geringe Aufwand
für Planung und Rechtssicherheit mehr als verhältnismäßig und unzweifelhaft gerechtfertigt.
Die entstandenen überschauberen Kosten sind aufgelistet und transparent.
Dazu das OVG: „Mit der Schaffung
zusätzlicher Einzelhandelsflächen werde eine Stärkung der Haaner Innenstadt als
Einzelhandelsstandort entsprechend der zentralörtlichen Funktion eines
Mittelzentrums angestrebt. Neben der Behebung von funktionalen
Versorgungsdefiziten sollen für die vorhandenen Einzelhandelsnutzungen in der
Innenstadt Synergieeffekte erreicht, die lokale Wirtschaftskraft gestärkt und
zusätzliche Arbeitsplätze in Haan geschaffen werden. Die Planung einer
Einkaufspassage und weiterer zentrentypischer Nutzungen im Gebiet des
Bebauungsplans Nr. 143 führe damit auch zu positiven sozioökonomischen
Auswirkungen für die Antragsgegnerin insgesamt.“
Behauptung
vom 5.12.2011:
So
viele Fehler, wie Sie und Herr Buckesfeld machten, um die ITG in Ihr Boot zu
holen, waren für mich bis dato nicht vorstellbar.
Fakt ist:
Die Situation im Gebiet zwischen Windhövel
und neuem Markt beeinträchtigt die Funktion der Haaner Innenstadt. Der Bereich
ist städtebaulich nicht entwickelt. Die ITG hat ein Projekt vorgeschlagen, dass
dieses Funktionsdefizit beseitigen kann. Sie ist einer der
Grundstückseigentümer in dem Gebiet, war im Planverfahren beteiligt und hat
sich in einem europaweiten, vergaberechtlich überprüfbarem
Ausschreibungsverfahren als der Interessent durchgesetzt, der alle geforderten
Voraussetzungen erfüllt.
Behauptung
vom 5.12.2011:
Alleine
die Angebotsplanung, die keine war, sondern eine vorhabenbezogene Planung, erzeugte
Widersprüche in sich. Aber bei einem vorhabenbezogenen B-Plan müsste die ITG
bereits in der Planungsphase alles auf den Tisch legen. Das wollten Sie und die
ITG wohl vermeiden, wenn wir Ihre Äußerung in der WZ am 01.12.11 richtig
deuten.
Fakt ist:
Mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan
erfolgt die Festlegung auf ein Vorhaben und damit in der Regel auch auf einen
Investor. Betrieblich und regional entwickeln und verändern sich
Einzelhandelsstrukturen schnell, so z.B. durch aktuelle Planungen und Vorhaben
in Mettmann, Solingen Ohligs und Wuppertal. Eine Erweiterungsplanung für das
Kerngebiet der Haaner Innenstadt braucht daher Flexibilität in der
Ausgestaltung. Sie kann sich nicht nur auf die Ansiedlung eines
Einkaufszentrums konzentrieren. Die langen Umsetzungszeiträume,
finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen im übernationalen Kontext schaffen
Unsicherheiten. Deshalb braucht die Stadt eine offene Planung und keine
stringente Festlegung auf einen Investor und ein Konzept.
Behauptung
vom 28.11.2011:
Die Stadt wählte für die bauliche Nutzung mit einem Kerngebiet nach
BauNVO eine falsche Klassifizierung, um im Umlegungsverfahren leichter an die
benötigten privaten Grundstücke zu kommen. Halb entschuldigend teilte dies der
Rechtsanwalt der Stadt in öffentlicher Verhandlung dem Gericht mit. Wir
beklagen seit 2006 diesen Etikettenschwindel und meinen, dass ein Kerngebiet
deshalb gewählt wurde, weil es für die ITG die größtmöglichen baulichen Ausmaße
ermöglicht. Denn ein Kerngebiet lässt als Obergrenze eine Grundflächenzahl
(GRZ) von 1,0 und eine Geschoßflächenzahl (GFZ) von 3,0 zu, die korrekteren
Mischgebiete lediglich 0,6 / 1,2 bzw. die Sondergebiete nur 0,8 und 2,4!
Behauptung
vom 5.12.2011:
Ebenso,
dass Sie dieses Gebiet als Kerngebiet deklarierten. Aufgrund der Begründung zu
Ihrem Bebauungsplan 143 ist das nach BauNVO ein reines Mischgebiet! Die entschuldigende Behauptung in der
öffentlichen Verhandlung beim OVG, ein Kerngebiet MK für diesen Bebauungsplan wurde
deshalb gewählt, um im Umlegungsverfahren leichter an die benötigten privaten
Grundstücke zu kommen, belegt Ihr eigenes zwiespältiges Verhalten und die sich
daraus entwickelten Selbsttore.…
Das
Einkaufscenter mit seinen 14.000 qm Grundstück und 13.000 qm vermietbarer
Fläche wäre nach BauNVO ein Sonstiges Sondergebiet. Aber Sondergebiete und erst
recht Mischgebiete lassen keine so hohe GRZ und GFZ wie Kerngebiete zu! Das
scheint ein wesentlicher Grund für Ihre Deklarierung „Kerngebiet“ gewesen zu
sein. Darauf wiesen wir bereits zu Beginn Ihrer Planungsversuche 2006 hin. So
neu war das also nicht.
Fakt ist:
Großflächiger Einzelhandel ist neben einem
Sondergebiet nur in einem Kerngebiet zulässig. Dies wurde in der Verhandlung
vorgetragen. Ein Umlegungsverfahren ist in allen Baugebieten möglich. Fakt ist
ferner, dass bereits der Ursprungsbebauungsplan Nr. 41d - lange vor der
Gründung und dem Auftreten der ITG - im
Kern der Stadt ein Kerngebiet festgesetzt hat. Im Übrigen trifft der
Bebauungsplan Nr. 41d im Wesentlichen die gleichen Festsetzungen zu Wohnungen
im Kerngebiet; dieser ist in einem Normenkontrollverfahren jedoch
bestandskräftig geblieben. Korrekt und städtebaulich sinnvoll bzw. sogar
geboten ist es, in Lagen mit hoher Zentralität, so in der Stadtmitte, eine
höhere und intensivere Bodennutzung zuzulassen und zu fördern.
Dazu das OVG: „Bei der Festsetzung des
Kerngebiets MK1 handelt sich auch nicht um einen (unzulässigen)
"Etikettenschwindel". Ein solcher liegt nur dann vor, wenn die
planerische Festsetzung nicht dem entspricht, was von der Gemeinde tatsächlich
gewollt wird, sondern nur vorgeschoben ist, um das eigentliche (unzulässige)
Planungsziel zu verdecken. …
Davon ist vorliegend ebenso wenig auszugehen
wie von einer sog. Gefälligkeitsplanung, die ohne jeden städtebaulichen Bezug
allein der Durchsetzung privater Interessen - etwa des die Einkaufspassage
realisierenden Investors - dient. …
Insbesondere geht es der Antragsgegnerin mit
der vorliegenden Planung faktisch nicht um die Ausweisung eines Sondergebiets
"Einkaufszentrum". Die Planung soll - gerade auch im MK1 - eine
Innenstadterweiterung ermöglichen, bei der zwar die Einzelhandelsnutzung im
Vordergrund stehen wird, die aber durchaus auch weitere innenstadttypische
Nutzungen aufweisen soll; es geht daher bei der Gesamtplanung nicht (nur) um
die Realisierung eines reinen Einkaufszentrums …“
Behauptung
vom 28.11.2011:
Es deckt aber auch Ihre Vorgehensweise auf, die sogar dahin führte – wie
wir in öffentlicher Sitzung beim OVG erfuhren – dass Herr Jütte von der ITG
Anwohner dafür bezahlen wollte, damit die nicht mehr klagen und sich mit den
Misslichkeiten des Centers abfinden, wenn es denn käme. Ein weiteres Indiz für
die misslungene und sehr wackelige Planung.
Behauptung
vom 05.12.2011:
Durch
den Rechtsanwalt der Stadt erfuhren wir auch in der Verhandlung öffentlich,
dass Herr Jütte von der ITG dem Kläger für seine zu erwartenden Misslichkeiten
im Falle eines Einkaufcenters Geld angeboten hatte, wohl damit er die Klage
zurückzieht. Anscheinend hat Herr Jütte selbst kein Zutrauen mehr zur
Rechtmäßigkeit dieser Planung. Wir fragen uns deswegen erneut, für wen und
warum der Bürgermeister alles tut, um der ITG zum Erfolg zu verhelfen. Logische
Gründe gibt es aufgrund der Fakten dafür nicht.
Fakt ist:
Angesichts der sich entwickelnden
Rechtssprechung des OVG kann einem Investor nur empfohlen werden, den Ausgang
eines Normenkontrollverfahrens abzuwarten, um unnötige Kosten zu vermeiden.
Angesichts der Vielzahl potenzieller Antragsbefugter für ein
Normenkontrollverfahren in Plangebiet, macht es aus dem allgemeinen Verständnis
keinen Sinn, Zahlungen an Einzelne zum Verzicht auf Normenkontrollanträge zu
leisten. Eine Äußerung, dass Herr Jütte von der ITG Abfindungen zahlen wollte,
gab es von städtischer Seite nicht. Ob ein Investor sich im Interesse seiner
Projektentwicklung um benachbarte Grundstücke bemüht, liegt in seinem Ermessen.
Ein solches Interesse zeigt sicherlich, dass das benachbarte Grundeigentum aus
einer solchen Investition und Realisierung eines für die Stadtentwicklung
bedeutenden Projektes Vorteile ziehen kann.
Behauptung
vom 28.11.2011:
Der Buslärm, der durch die Haltestelle Windhövel entsteht und auch nach
der geplanten Verschiebung ostwärts die Kaiserstraße hinauf bleibt, wurde in
der städtischen Lärmuntersuchung nicht berücksichtigt. Wir meinen, wohl deshalb
nicht, damit sich die überstiegenen gesundheitsschädigenden Maximalwerte nicht noch weiter erhöhen.
Behauptung
vom 5.12.2011:
Und
dass Sie den Busverkehr an der Haltestelle Windhövel bei der Lärmstudie
überhaupt nicht berücksichtigten und auch nicht die Auswirkungen nach einer
Verlegung um einige Meter östlich, wohl damit die schlechten Lärmwerte nicht
noch schlechter würden, rundet das Bild ab. Nach dem genauen neuen Standort der
Haltestelle gefragt, mussten sowohl Verwaltung (8) als auch Gutachter (3)
passen.
Fakt ist, dass das OVG wie auch
Fachgutachter und Verwaltung, die mit Bürgermeister und 5 Mitarbeitern aus
verschiedenen Ämtern in der Verhandlung vertreten war, dies anders beurteilen.
Bereits im Verkehrs- und Lärmgutachten von BBW wird die veränderte Lage der
Bushaltestelle - außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes -
skizziert.
Dazu das OVG: „Die Aussagekraft der
Immissionsprognose wird schließlich nicht dadurch in Frage gestellt, dass in
ihr - nach den Angaben des Gutachters in der mündlichen Verhandlung - die durch
die Einrichtung der Rechtsabbiegespur auf der Kaiserstraße erforderlich
werdende Verlegung der Bushaltestelle nicht in den Blick genommen worden ist,
und zwar weder für den derzeitigen Standort noch für einen neuen Standort. Für
den derzeitigen Standort vor den Gebäuden Kaiserstraße 5 bis 11 ist dies
bereits deshalb unproblematisch, weil der Wegfall der Bushaltestelle jedenfalls
zu einer weitergehenden Reduzierung der Beurteilungspegel führen wird. Der neue
Standort wird aber durch den angefochtenen Bebauungsplan nicht vorgegeben.
Insoweit ist den Lärmschutzbelangen der betroffenen Anwohner daher bei der
Entscheidung über den - noch nicht feststehenden - neuen Standort für die
Bushaltestelle Rechnung zu tragen.“
Behauptung
vom 28.11.2011:
Fazit: Überall Pfusch. Nicht nur an diesen Stellen. Die Liste ist lang.
Und einem derartigen Bebauungsplan stimmten die meisten Fraktionen und
Ratsmitglieder zweimal zu!! Offensichtlich billigen die das Vorgehen des
Bürgermeisters, dass der Zweck die Mittel heiligt und bürgerliche Moral auf der
Strecke bleibt. So richtig können wir uns das aber nicht vorstellen. Deshalb
fragen wir Sie und möchten das wenigstens anhand der obigen 3 Beispiele klären.
Wussten Sie davon etwas, auch von der Vorgehensweise des Bürgermeisters? Halten
Sie das für richtig, opportun und angebracht? Wenn nicht, ändert sich dadurch
Ihr zukünftiges Stimmverhalten, weil Sie sorgfältiger hinterfragen und auf
Einwendungen Ihrer Mitbürger mehr hören?
Behauptung
vom 5.12.2011:
Dieser
Bebauungsplan lebt von seinen Mängeln! Sie sollten ihn unwirksam lassen und
einen wirklichkeitsnahen neuen Bebauungsplan auflegen, der Haaner Bedürfnisse,
die „Fußnoten“ der CIMA und die vielen Einwände und Bürgervorschläge
berücksichtig. Wir sind gespannt, was Sie uns nun vorsetzen. Ist es wieder
etwas aus der Trickkiste? Von „Heilung“ bis „Plan B“ trauen wir Ihnen alles zu.
Aber vielleicht begnügen Sie sich diesmal damit, für die Mehrheit der Bürger zu
planen und nicht gegen sie.
Fakt sind die Aussagen des
OVG im ersten Normenkontrollverfahren und die eindeutige Umgrenzung der Mängel
im Bebauungsplan im jetzt vorliegenden Urteil:
„Der Bebauungsplan Nr. 143
"Windhövel" weist allerdings in materieller Hinsicht zu seiner
Unwirksamkeit führende Mängel auf: Dem angefochtenen Bebauungsplan fehlt es
zwar nicht an der städtebaulichen Rechtfertigung im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1
BauGB … . Allerdings genügt die textliche Festsetzung Ziffer 1.2, Sätze 1 und
2, zur Zulässigkeit von Wohnnutzung in den festgesetzten Kerngebieten nicht den
materiell-rechtlichen Anforderungen … . Darüber hinausgehende Mängel -
insbesondere was die Berücksichtigung der Lärmschutzbelange in der Abwägung
betrifft - sind nicht gegeben.
„Materiell fehlerhaft sind aber die unter
Ziffer 1.2, Sätze 1 und 2, der textlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen,
wonach in den festgesetzten Kerngebieten MK1 bis MK6 und MK8 sonstige Wohnungen
im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO oberhalb des Erdgeschosses und im MK7 in
allen Geschossen (allgemein) zulässig sind. Dieser Mangel führt auch zur
Gesamtunwirksamkeit des angefochtenen Bebauungsplans. Die planerische Festsetzung
von sonstigen Wohnungen im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO als allgemein in
einem Kerngebiet zulässige Nutzung kann im Grundsatz zwar zur Verhinderung der
Verödung einer Innenstadt städtebaulich gerechtfertigt sein. Dies gilt auch für
die vorliegende Planung bzw. für den Innenstadtbereich Haan. Die durch den
Bebauungsplan Nr. 143 erfolgte flächendeckende Zulassung von sonstigen
Wohnungen überschreitet allerdings die gesetzlich hierfür durch § 7 BauNVO
gezogenen Grenzen.“
Diesen Fehler gilt es in der Planung zu
berichtigen.
Mit dem Bebauungsplan Nr. 143 plant die
Stadt für die Bürger und nicht gegen sie. Dazu das OVG:
„Was im Sinne des§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB
städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen
Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt,
liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die
"Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen
Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3
Satz 1 BauGB sind in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven
Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen,
für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt
sind. … Nach der Planbegründung … verfolgt die Antragsgegnerin mit dem
angefochtenen Bebauungsplan das Ziel einer Erweiterung der Haaner Innenstadt im
Bereich des festgesetzten Kerngebiets MK1. Hierdurch sollen die bestehenden
Funktionsdefizite, die durch die Untersuchung der CIMA (vgl. das Haaner
Einzelhandelskonzept vom September 2006) bestätigt worden seien, behoben
werden.“
Desweiteren das OVG: „Die Antragsbefugnis
steht danach regelmäßig dem Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen
Grundstücks zu, der sich gegen sein Eigentum betreffende Festsetzungen wendet.
So liegt der Fall hier.“
3./ Planungsziele
Die in der Begründung unter dem
Kapitel 1.7 dargestellten Ziele des
Bebauungsplans Nr. 143 haben weiterhin Bestand:
Mit
dem Bebauungsplan Nr. 143 soll im Wesentlichen der erforderliche Rahmen für eine Innenstadterweiterung geschaffen
werden, bei der zwar die Einzelhandelsnutzung im Vordergrund stehen soll, die
aber auch weitere, innenstadttypische Nutzungen aufweisen kann. Die Festsetzungen sollen dabei
Projekte unterschiedlicher Vorhabensträger zulassen können. Der Verlauf der
europaweiten Ausschreibung hat gezeigt, dass andere Planungen (auch geringeren
Umfangs) im Rahmen der Festsetzungen darstellbar sind. Die Stadt Haan ist
Haupteigentümerin der für den Bau des Einkaufszentrums benötigten Flächen und
verfügt somit über ein geeignetes Steuerungsmittel, um das Projekt über weiter
gehende städtebauliche Regelungen in ihrem Sinne zu beeinflussen. Dies gilt z.
B. für die Ausgestaltung der fußläufigen Verbindung zwischen dem Neuen Markt
und dem Windhövel.
Anregungen, die planerischen Vorgaben
grundsätzlich zu überdenken und dabei den Rahmen für die Entwicklung eines
Einkaufszentrums deutlich zu verkleinern, ist die bisherige Planungsgeschichte
entgegen zu halten:
Für
den Bereich zwischen dem Neuen Markt und dem Windhövel hat es bereits eine
Vielzahl von Planungen gegeben, welche zum Ziel hatten, die Innenstadt als
Standort für den Einzelhandel zu stärken. Diese Planungen basierten auf den
eher kleinteilig konzipierten Festsetzungen des seit dem Jahr 1980
rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 41d sowie dessen 1. Änderung aus dem Jahr
1984. Eine Umsetzung der innerstädtischen Entwicklungsziele unter den Vorgaben
dieser Bebauungspläne ist auch Jahrzehnte nach ihrem Inkrafttreten nicht zu
Stande gekommen. Der Versuch in den 1990-er Jahren, auf der Basis einer
ähnlich, wie in den bisherigen Bebauungsplänen vorgesehen, kleinteiligen
Konzeption („Laden-Garten-Stadt“), diese Ziele zu erreichen, scheiterte trotz
eines umfangreichen Beteiligungsverfahrens mit 30 Projektentwicklern im Rahmen
eines Investorenwettbewerbs. Es bleibt festzustellen, dass der Bereich unter
diesen kleinteilig strukturierten Maßgaben nicht entwicklungsfähig ist.
4./ Empfehlung der Verwaltung
Die
Verwaltung hat gemeinsam mit den beteiligten Fachanwälten und Planern erörtert,
auf welche Weise der vom OVG erkannte Mangel zu
beheben ist.
Der Bebauungsplan Nr. 143
leidet an einem zur Gesamtunwirksamkeit führenden Mangel und wurde in dieser
fehlerhaften Form als Satzung gemäß § 10 BauGB beschlossen.
Da der Mangel einen Grundzug
der Bauleitplanung betrifft (hier: Festsetzungen zum innerstädtischen
Kerngebiet), ist die Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB oder eine rückwirkende
Fehlerbehebung nach § 214 BauGB nicht möglich.
Um die mit dem Bebauungsplan Nr. 143 verfolgten
städtebaulichen Ziele aufrecht zu erhalten, ist das Aufstellungsverfahren zu
wiederholen.
Nach § 3 (1) Nr. 2 BauGB kann
von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit abgesehen werden, da die
Unterrichtung und Erörterung bereits auf anderer Grundlage erfolgt sind.
Im
Rahmen der frühzeitigen Trägerbeteiligung können die Grundlagen neu ermittelt
und aktualisiert werden. So ist auf
Grund des seit dem ersten Satzungsbeschluss vergangenen Zeitraumes davon
auszugehen, dass die zur erstmaligen Planaufstellung verwendeten Grundlagen
zumindest teilweise veraltet sind und als Abwägungsmaterial zu aktualisieren
sind. Dies betrifft insbesondere:
·
das Einzelhandelsgutachten
der CIMA aus dem Jahr 2006,
·
die rechtlichen
Grundlagen (z. B. BNatSchG),
·
neu
hinzu getretene Anforderungen an die Abwägung (z. B. Thema
"Feinstaub").
Auch ist es bei der erneuten Planaufstellung
aus Gründen der Verständlichkeit geboten, die zum Thema
"Schallimmissionen" von unterschiedlichen Büros erarbeiteten
Gutachten und Ergänzungen zu aktualisieren und in einem Gutachten
zusammen zu fassen.
Es wird deshalb empfohlen, den Beschluss zur
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 143 erneut zu fassen, die Aussagen und
Stellungnahmen einzuholen und die Plangrundlagen, wie geschildert zu
aktualisieren. Eine Aussage
der ITG als Projektentwickler ist für die weitere Planung einzuholen.
Da die
vom Gericht gerügten Mängel objektiv durch Änderungen der zeichnerischen und
textlichen Festsetzungen behoben werden können, sind die von der Verwaltung
hierzu erarbeiteten Änderungen bereits in den planerischen Zielen des zu
fassenden Aufstellungsbeschlusses enthalten (s. Nr. 4.1 und 4.2).
4.1./ geplante zeichnerische
Festsetzungen (Anlage 2):
Die Entwurfsplanung des geplanten
Einkaufszentrums lässt erkennen, dass die Höhe des Baukörpers deutlich
unterhalb der bisherigen Kerngebiets-Festsetzungen (MK) des Bebauungsplans Nr.
143 liegt. Auch bleibt der zur Platzkante ausgerichtete, maximal 4-geschossige
Teil incl. des repräsentativen Eingangsbereichs in seiner flächigen Ausdehnung
erheblich hinter den bisherigen Festsetzungen zurück. Dies war deshalb Anlass
für die Verwaltung, die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung im MK1 vor
dem Hintergrund des sich Einfügens in die stadträumliche Umgebung einer
kritischen Prüfung zu unterziehen und hinsichtlich ihrer Raumwirkung, soweit
möglich, enger zu fassen. Projektlösungen, welche die bisherigen Festsetzungen
zur Gänze ausnutzen und möglicherweise zu Beeinträchtigungen der umgebenden
Nutzungen führen, sollen somit ausgeschlossen werden:
·
Im
Bereich des geplanten Einkaufszentrums (MK1) wird die Fläche der max.
4-geschossigen Bebauung verkleinert und auf die eigentliche
Platzumrahmung beschränkt.
·
Im
übrigen Bereich des MK1 (max. 2-geschossiger Teil) wird die Begrenzung der
zulässigen Höhen baulicher Anlagen um jeweils 3m reduziert.
(Das Maß der bisher festgesetzten Höhenbegrenzung
war noch auf eine im ersten Entwurfsstadium angedachte, zum Schillerpark
ausgerichtete und oberhalb des Parkdecks angeordnete Wohnbebauung ausgerichtet;
es ist für das eigentliche Projekt des Einkaufszentrums in dieser Höhe nicht
erforderlich.)
·
Die
Abgrenzung zwischen dem MK6- und dem MK7-Gebieten wird dergestalt geändert,
dass der im Hintergelände der Kaiserstraße vorhandene Wohnungsbestand in das
MK6 mit einbezogen wird. Im MK7 kann nunmehr das sonstige Wohnen i. S. des
Urteils vom 17.11.2011 entsprechend dem
Bestand ausgeschlossen werden.
Mittels
einer Baugrenze wird das MK6 bzgl. der Anzahl der maximal zulässigen
Vollgeschosse sowie der Festsetzung der Bauweise untergliedert.
·
Die
westliche Baugrenze des MK6-Gebietes wird entsprechend der Festsetzung für die
Fassaden entlang der Kaiserstraße in eine Baulinie geändert. Hiermit
wird der Bedeutung des Bestandsgebäudes als raumbildendes Baudenkmal
entsprochen und gleichzeitig die Festsetzung zum passiven Schallschutz räumlich
eindeutig verortet.
·
Im
MK8-Gebiet wird die Festsetzung des passiven Schallschutzes entlang der
hinteren Nutzungsgrenze geschlossen, so dass auch hier die Festsetzung zum
passiven Schallschutz räumlich eindeutig verortet ist.
(Lärmpegelbereiche sind nach den jüngsten
diesbzgl. Urteilen der Normenkontroll-gerichte räumlich eindeutig bzw.
flächenbezogen festzusetzen: Eine
nur linienhafte Festsetzung entlang einer Baugrenze genügt diesem Anspruch
nicht. Eine linienhafte Festsetzung ist demnach nur noch entlang von Baulinien
zulässig, da von Baulinien nicht abgewichen werden darf.)
·
Im
Sinne einer einheitlichen Planlesbarkeit wurden außerdem die Grundflächenzahlen
für die einzelnen Baugebiete aus den textlichen Festsetzungen heraus genommen
und in die jeweiligen Nutzungsschablonen der Planzeichnung aufgenommen.
4.2./ geplante textliche Festsetzungen
(Anlage 3):
Die textlichen Festsetzungen zu den
MK-Gebieten werden ergänzt, um den möglichen Anteil des Wohnens deutlicher, als
bisher einzugrenzen. Hiermit soll, dem Urteil des OVG folgend sicher gestellt
werden, dass die Wohnnutzung im Vergleich zu den Kerngebiets typischen
Nutzungen deutlich untergeordnet ist:
·
MK 1
(gepl. EKZ):
Die allgemein zulässigen sonstigen Wohnungen sind auf das 2. und 3. Obergeschoss zu beschränken
(somit
nur noch innerhalb der Platzrandbebauung zulässig, Grundfläche der
Platzrand-bebauung im BP-Entwurf gegenüber den alten Festsetzungen verkleinert,
s. 4.1).
·
MK
2, MK 3 (südl. Platzrandbebauung), MK 6 (historisch gewachsene Bebauung entlang
der B 228 incl. Wohnbestand im Hintergelände) und MK 8 (Windhövel 1):
Die allgemein zulässigen sonstigen Wohnungen sind auf die
Geschosse oberhalb des Erdgeschosses
zu beschränken.
(Die
Festsetzung bleibt gemäß dem tatsächlich vorh. Bestand unverändert; sie
entspricht den alten Festsetzungen des BP Nr. 41d bzw. seiner 1. und 2.
Änderung)
·
MK
4, MK 5 (Straße Neuer Markt, im Bestand ohne Wohnnutzungen) und MK 7 (übriges
Hintergelände Kaiserstraße):
Die allgemein zulässigen sonstigen Wohnungen sind auszuschließen.
Insgesamt ermöglichen die alten
Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 143 einen theoretisch denkbaren Anteil an
Wohnungen in den Kerngebieten von maximal
ca. 50% (s. Anlage 1a).
Mit den nunmehr geplanten Festsetzungen sinkt dieser Anteil auf maximal ca. 17 % (s. Anlage 1b).
Ein noch geringerer Anteil oder gar ein vollkommener Ausschluss des Wohnens
liefe dem erklärten städtebaulichen Ziel, die Innenstadt zu beleben, zuwider.
5./ Weitere Vorgehensweise
Nach der Fassung des Aufstellungsbeschlusses
wird die Verwaltung die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
nach § 4(1) BauGB auf der Grundlage der geplanten zeichnerischen und textlichen
Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 143 durchführen. Dieser Verfahrensschritt
dient auch einer möglichst vollständigen Ermittlung und Aktualisierung der für
die Planung notwendigen Grundlagen.
Die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung erhaltenen Stellungnahmen
sind zu prüfen und ggfs. in die Planung aufzunehmen. Die geplanten
Festsetzungen sind im Hinblick auf mögliche Reduzierungen bzgl. des Maßes der
baulichen Nutzung mit dem Projektträger abzustimmen.
Nach der Erarbeitung und Aktualisierung der
Plangrundlagen ist der Planentwurf mit
seiner Begründung zu erarbeiten und dieser erneut dem Planungs- und
Umweltausschuss zur Fassung des Beschlusses über die Offenlage nach den §§ 3
(2) und 4 (2) BauGB vorzulegen.
Nach Durchführung der Offenlage sind die geprüften Stellungnahmen
vorzulegen und, soweit kein Änderungsbedarf
besteht, der Bebauungsplan vom Rat der Stadt Haan als Satzung zu
beschließen.
Hinweis:
Das Urteil vom 17.11.2011 wurde den Fraktionssprechern in Kopie zur Verfügung gestellt; es ist darüber hinaus im Ratsinformationssystem der Stadt Haan allgemein zugänglich.
Beschlussvorschlag:
„1. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 143
„Windhövel“ wird gemäß § 2 (1) BauGB beschlossen.
Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 143
umfasst die Fläche zwischen dem Neuen Markt, einschließlich seiner Platzfläche,
der Kaiserstraße, der Schillerstraße und dem Schillerpark. Die genaue
Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt durch die Planzeichnung,
Anlage 4 in der diesbezüglichen Sitzungsvorlage.
2. Von der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung wird nach § 3 (1) Nr. 2 BauGB abgesehen, da die
Unterrichtung und Erörterung der Planung bereits zuvor auf anderer Grundlage
erfolgt ist."
Finanz. Auswirkung:
keine